丁祖昱评楼市 作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
近日，多个城市房贷热度收紧的声音不断，多地二手房贷款更是“排到明年”。
自年初央行推行房地产贷款集中度管理制度以来，各地“上行下效”，捂紧钱袋子。房贷额度紧张、放款周期拉长、贷款利率上调成为多个城市主流现象。
不过，近期市场传闻，下半年货币政策将向宽信用转向，推动银行加码信贷投放，部分银行已接到窗口指导加大8月末的信贷投放。通过调研发现，截至目前，多地银行尚未加大贷款投放额度。
据CRIC调研，30个重点城市半数以上城市新房放贷额度紧张，放款周期较上半年持续拉长，七成以上城市较2021年上半年利率均有不同程度的上调，二手房贷款更是“难上加难”，调研的23个城市放款周期基本在3-6个月，六成以上城市近乎“停贷”。
01
新增中长期贷款占比波动下行
2020年的最后一天，央行明确建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，规定不同档次银行的房地产贷款占比和个人住房贷款占比上限。
如今，该政策已执行九个多月。自年初以来，住户部门新增中长期贷款占比便呈现出波动下行趋势，上半年基本保持在30%以内，7月虽略有回升，但总体也低于2020年末46%的阶段性高点，这也意味着央行信贷收紧的政策初显成效，居民高杠杆购房情况有所缓解。
图：2016年以来居民房贷和
消费贷占当月新增贷款比重变化
数据来源：中国人民银行官网，CRIC整理
从全国房贷利率来看，受银行信贷收紧影响，今年2月开始，全国房贷利率全面止跌回升，并趋势性上移。据CRIC调研数据，2021年9月，全国首套房平均房贷利率5.46%，较2020年底上涨23BP，二套房贷款平均利率5.83%，较2020年底上涨29BP。
图：2018年1月-2021年9月
全国首套、二套房贷平均利率
数据来源：CRIC调研
02
半数以上城市新房房贷额度紧张
银行额度紧张，放贷迟缓已是不争的事实。
据央视财经报道，最近，北京的不少购房者在申请房贷时被告知“贷款额度紧张”，具体放款时间不确定。甚至有人被银行通知“明年再来”。
这样类似的情况不止发生在北京，热点二三线城市也出现了类似的情况。据CRIC调研的30个热点二三线城市信贷情况显示，多数城市暂未感知到信贷放松带来的影响，前期积压的贷款申请也未得到集中放款。
实际上，并非所有银行都“库存告急”，四大行额度相对充裕，放款时间也略快于其他商业银行，不过半数以上城市放款周期较上半年均有了不同程度的延长，房贷整体审核也更加严格，其中南宁、泰州、丽水等地均需严格审核客户资质，包括首付资金来源，个人还款能力等多项内容。
综合来看，3-6个月的放款周期已成为常态，临沂、济宁、菏泽等山东地市放款周期高达半年以上，还有部分诸如苏州、泰州、盐城等信贷端全面收紧，放款时间不定。
因银行资金紧张，整体房贷利率仍延续上行走势。
比如，苏州目前首套房房贷利率在6.0%-6.1%之间，较6月末上涨40-50BP，与此同时，银行额度紧张，放款周期不定，甚至部分银行出现“停贷”。
还有泰州，当地某大行工作人员表示，目前泰州首套房房贷利率普遍在5.20%，二套房利率为5.60%，较6月末上涨10-15BP。根据CRIC调研，目前共有11家银行不能保证放款时间，其中，招行已暂停了房贷业务。
实际上，房贷松紧与楼市冷热基本呈现正相关，此外，各银行之间房地产贷款和个人住房贷款额度也不相同，整体而言，7成以上城市较2021年上半年利率均有不同程度的上调，苏州、衢州、太仓、信阳、驻马店、南宁、桂林等首套房贷款利率已经高达6%以上。
表：30个重点调研城市新房贷款利率
和银行放款周期变化情况
数据来源：CRIC调研
03
超6成城市二手房近乎“停贷”
新房市场放贷已是“举步维艰”，二手房市场更是“难上加难”。
在此之前，合肥、武汉、南京、杭州等多个二线城市被爆出二手房停贷传闻，比如，因额度紧张，杭州已有部分银行暂停二手房贷款业务，原因是“额度没有了”。多位中介人员证实，目前杭州多家银行二手房贷款基本不批了，批下来的也要等到半年以后。
其他重点城市二手房放贷如何？
根据CRIC对全国23个二三线城市调研发现，6成以上银行已经出现了二手房停贷现象或是放款时间遥遥无期，部分城市甚至出现了“保一弃二”的现象。
即便是尚未停贷城市，多数放款周期也在3-6个月，较上半年有不同程度的延长，同时银行方面也加强了贷款监管，关于贷款额度，抵押房屋的房龄等都有明确要求，整体二手房的贷款难度大于新房贷款。
房贷利率方面，多数城市二手房贷款利率都是略高于新房，青岛、金坛、南通如皋县等地二手房贷款利率与一手房基本持平，从变动情况来看，苏州、泰州、盐城、淮安、青岛、临汾、金坛、南通如皋县等地二手房贷款利率均出现了不同程度的上调。
表：23个重点调研城市二手房贷款利率
和银行放款周期变化情况
数据来源：CRIC调研
目前楼市信贷端依旧从严，热点各线城市均出现银行额度紧张的情况，放款周期延长已是不争的事实，与此同时，楼市热度较高的城市房贷利率已出现多次连涨，多地信贷利率出现不同程度上调，而二手房市场信贷环境较一手房更难，六成以上城市已出现“停贷”情况。
结合央行发布的《中国金融稳定报告（2021）》相关表述，房地产贷款集中度管理制度已进入常态化实施阶段，在这道“紧箍咒”之下，银行不能超出额度上限，因此后续房地产贷款预计也将持续从严，贷款额度或将延续有压有降的结构性调整，对于整体楼市成交影响的刺激作用相对有限。
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