丁祖昱评楼市 作者：编辑部
来源：丁祖昱评楼市
2026年开年，土地市场以“底价成交”为主基调，北京、上海等核心城市也不例外。
1月，上海先后举行的两场土拍共推出5宗地块，均以底价成交。随后在2月3日，北京完成开年首拍，3宗宅地同样全部底价成交。
除北京、上海以外，1月全国300城土地成交金额TOP10地块，均为“零溢价”。
值得注意的是，1月多数成交的地块为2025年末供应的年度收尾地块，优质地块占比偏低，因此影响了整体热度。
我们盘点了上海、北京、广州等重点城市2026年首批供地清单后，发现节后供地窗口期即将开启，优质地块正“在路上”。
01
土地成交周期性回落
谁在拿地？
当前的土地市场呈现出“供地放缓、底价成交、国企主导”的特征。
首先是供应规模出现季节性回落，1月，重点城市土地供应建筑面积为3360万平方米，环比下降50%。
从最新的周度数据来看，随着上海、北京在2月3日进行了2026年首次住宅用地挂牌，2026年第5周（2.2-2.8）低位上行。不过上海、北京分别供应3宗和5宗地，整体仍在进一步践行控增量路线。
从成交来看，底价成交成为主旋律。2026年1月至2月8日成交总价TOP10地块，溢价率均为0。仅杭州、温州、金华、宜兴等部分优质地块实现了溢价成交。
开年热度偏低有两个重要的原因：一个是1月份成交的地块多是2025年末供应的“年度收尾地块”，优质地块占比偏低；另一方面，1月作为传统楼市淡季，房企多处于总结复盘、制定年度预算的阶段，拿地积极性不高。
哪些房企在拿地？
从30家监测企业来看，越秀地产和华润置地已率先发力，1月全口径拿地金额分别为26亿元和22亿元，位列1月房企拿地金额前2位。
一些民企也在积极寻找投资机会，比如1月30日杭州一宅地出让，经过了30轮竞价后，由民企浙江博策以8.77亿元竞得，溢价率19.81%；另外上海1月两场土拍也出现了本土民企的身影，长江精工竞得松江九亭低密宅地，紫江集团以底价20.09亿元摘得上海闵行区组团地块。
而多数去年拿地较多的央企、国企本月并未展开投拓铺排。当前更值得关注的是房企拿地逻辑的变化，拿地策略从“唯地段论”转向“综合价值评估”，更加聚焦配套成熟、去化风险低的确定性地块，产品可控性和去化确定性，成为拿地决策的核心考量。
02
年后供地”窗口期”开启
优质宅地”在路上”
2026年以来，一二线城市供地时间相对较晚，已公布供地计划的城市也多以“少而精”为主基调。在整体市场止跌回稳的关键时期，土地供给进一步回归市场。
据统计，目前一线城市中上海、北京、广州已进行了2026年首次住宅用地挂牌。
就在1月底，上海已预告2026年首批三宗涉宅用地，地块位于徐汇、嘉定、青浦，总出让面积10.06公顷，起始总价66.44亿元，既有中环内地块，又有低密宅地出让。徐汇长桥板块地块出让底价最高，达到26.75亿元，周边城市界面成熟，各项配套完善，周边新房价格约为11万元/平方米。位于嘉定新城核心区域的嘉定区地块容积率最低，仅1.7，限高40米，准匹配当下改善需求。整体延续“以需定供、精准供地”的供地思路。
北京亦是如此，2026年首批拟供应的5宗土地，从东城区二环核心区到昌平区潜力板块，既有二环豪宅，又涵盖昌平区1.01超低容积率地块，且地块均处于市场需求突出、基础设施和公共服务配套较完善的区域。其中东城区西革新里危改项目地块和丰台区太平街道城中村改造项目无疑是北京2026年节后首场土拍的亮点。
值得注意的是，从北京近期土地出让市场来看，优质宅地出让与城市更新改造工作深度绑定，城市更新将成为北京这类核心城市优质宅地供应的重要来源，助力房地产市场进一步企稳。
另外，广州于1月中旬挂牌了2026年首批6宗地块，其中2宗是住宅用地。该2宗住宅用地分别位于番禺区钟村街道与花都区雅瑶街道，总起始价约13.67亿元，计划于2月13日完成竞拍。
据克而瑞深度咨询丨普睿广佛机构介绍，两宗宅地的挂牌，传递出两大核心信号：一个是适度调整土地出让起始楼面价，降低房企拿地成本，吸引房企积极参与土地竞拍，进而激活土地市场与房地产市场活力；另一个是“好房子”建设标准未来将正式纳入出让文件，市场发展导向已向品质提升倾斜，低容积率、低密度的地块或将成为未来广州宅地供应的主流趋势。
2026年房地产行业底部确认，优质地块的供应的将成为推动市场企稳复苏的重要抓手。同时，结合年初《求是》刊文及住建部相关表态，新一年房地产行业将坚守“控增量、去库存”的核心调控方向，土地供求规模将持续优化调整，加之闲置土地回购、城市更新等工作稳步推进，后续将释放更多优质地块资源。随着节后供地窗口期开启，上海、北京、广州等重点城市的优质地块陆续入市，叠加房企拿地信心逐步修复，预计上半年土地市场热度将逐步回升。
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