丁祖昱评楼市 作者：丁祖昱
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
上半年土地市场在疫情之下逆势升温，尤其是4月以来，疫情缓解之后土地市场热情高涨，高价地更是层出不穷，热点城市更是“地王”频出。
二季度以来，全国楼面价TOP50地块月度成交分布来看，4月达到峰值为12幅，受“三条红线”政策和优质地块减少的影响，9月份高价地数量创下二季度以来新低，仅有3幅。从城市分布来看，TOP50高价地均位于京沪广深、厦宁杭甬八个一线和新一线城市，其中长三角占比达6成。
“三条红线”后高价地数量锐减
就楼板价TOP50地块月度成交分布来看，在4月达到12幅的高峰值之后，5、6月高地价数量逐渐减少。
7月份高价地数量稍有增加，但受“三条红线”政策和优质地块减少的影响，房企拍地积极性降低，9月份高价地数量创下二季度以来新低，仅有3幅。
10月优质地块扎堆入市下，高价地成交数量有所回升，以上海、广州最为典型，10月份静安、杨浦、浦东北蔡等内中环区域均有优质宅地出让，起拍楼板价均超4万元/平方米。宅地供应向来稀缺的广州中心城区海珠区也在10月成交了2幅优质宅地，成交楼板价均在3万元/平方米以上。
按月分布情况（单位：幅）
数据来源：CRIC
楼面价TOP50高价地集中于8城
聚焦至城市分布情况，二季度以来成交的TOP50高价地均位于京沪广深、厦宁杭甬八个一线和新一线城市。其中，上海高价地数量遥遥领先，多达17幅，其次是北京，也达到了10幅，杭州、南京、广州、厦门四城也有4幅及以上，宁波和深圳高价地数量相对较少，仅有1、2幅。
TOP50高价地中，长三角区域数量合计30幅，占到全国的六成。
主要是由于长三角地区产业、经济发达，购房需求旺盛，居民购买力较强，商品住宅销售价格在全国处于领先水平，地价水平也处于高位，高价地数量占比较高。典型如上海，二季度以来虹口北外滩、杨浦东外滩等热点板块均有稀缺优质地块出让，北外滩、东外滩地块更是相继刷新年内全国单价地王。
图：二季度以来成交的TOP50
高价地城市分布情况（单位：幅）
数据来源：CRIC
九成高价地地价上扬
高价地价格变动情况来看，将二季度以来成交的楼板价TOP50地块的楼板价与其周边近期同类地块楼板价对比，超九成高价地楼板价较之前均有上涨，八成地块楼板价涨幅超过10%，涨幅较高的多位于京、沪供地稀缺的核心板块。
TOP50高价地中，仅有3幅地楼板价较周边同类地块价格下降，降幅均在20%以内。
具体来看，三幅地均位于京、沪远郊区，由于配套不及中心城区核心板块，因此房企竞拍积极度相对较低，典型如北京大兴西红门镇B1-05-(3)地块，虽然被首开+龙湖以37.4亿元竞得，但溢价率仅有3.03%，楼面价约39505元/平方米，较2018年底中铁竞得的丰台区花乡白盆窑村地块楼板价44138元/平方米的价格下降了10%。
表：典型高价地较其周边同类地块
价格变动情况(元/平方米)
数据来源：CRIC
超三成地房比大于75%
根据CRIC最新数据进行测算，楼板价TOP50中半数面临亏损。
以象征房企盈利空间的房地差指标来看，楼面价TOP50地块中，低于15000元/平方米的地块有12幅，占比超过两成，这类地块剔除建安成本、财务成本、营销成本，企业大概率面临入不敷出。而用地房比指标测算，地方比大于75%的地王有16幅，占比超过三成，盈利压力过大，亏损的风险较高。
典型如绿城摘得的宁波鄞州区JD07-05-08(明楼地段)地王项目，该地块楼板价达到32520元/平方米，而周边在售的建邦·璟誉府均价为35000元/平方米，地房比高达93%，房地差仅有2480元/平方米。
与上述项目类似的还有建发在南京拿下的河西NO.2020G03地块，楼板价为35333元/平方米，而周边在售的鱼嘴润府均价为39600元/平方米，按照这一售价，地房比高达89%，房地差也仅有4000余元/平方米，剔除建安、财务、营销成本，盈利空间遭挤压。
总体来看，近半年来成交的高价地整体盈利预期堪忧，其中超三成高价地盈利压力非常大。这些地块地价涨幅比较突出，盲目的追高提升了成本压力。
表：二季度以来典型或将严重亏损的高价地（亿元、元/m²）
数据来源：CRIC
尽管整体盈利预期堪忧，但依然有少部分高价地盈利预期颇丰。
典型如龙光在5月初拿下的广州白云区黄石街江夏村地块，折合楼面价为43144元/平方米，其周边在售的首开龙湖·天奕销售均价约为8.5万元/平方米，参考这一价格来看，地房比仅有51%，房地差超4万元/平方米，有较大的盈利空间。
考虑到接下来两个月是城市推地高峰期，虽然接下来的供应将会显著增加，但在“紧融资”“宽供应”“限地价”一系列调控组合拳下，土地市场将延续“降温”的趋势，并且近期优质地块供应占比减少的趋势越发显现，优质集中供地潮已经退去，建议年末紧抓广州、深圳等优质地块拿地机遇。
预计高热地块数量将进一步减少，并进一步向深圳、广州等少数热点城市集中。对于财务指标健康、现金流充裕的规模房企来说，在土拍热度进一步回落的情况下，将迎来优质土储补仓的时机。
值得注意的是，优质地块将备受房企推崇，地价再被追高的可能性极大，建议房企要仔细测算拿地成本，避免遭遇后期利润空间或现金流不足的风险。
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