杨老师的基建课堂 作者：杨晓怿
来源：杨老师的基建课堂（ID:msyangteacher)
随着央行改变了对于房地产的调控政策，提出“稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”；此后，多地针对房地产的限制政策与金融政策都有一定程度的放松。
这一系列的政策变化，无疑对多地正在蓄势待发的城市更新项目是个极大的利好；之前影响城市更新的诸多因素，也由此迎刃而解：
适当释放需求，改善人居环境
由于之前房地产金融化造成的问题与风险较多，导致过去一段时间执行了史上最为严格的房地产调控政策。这虽然帮助调控了重点地区的房地产价格，却也使得部分城市的住房需求出现了阶段性的压抑，使得部分人民“住有所居”或者“改善居住环境”的诉求未能得到实现。
在当下房地产金融化得到有效遏制，总体风险可控的情况下，“稳楼市”、“适当释放需求”就成了当务之急；并且，许多作为新型城镇化重点地区的城市，还有进一步提升城镇化质量、进一步吸纳区域人口的需求。因此，这将助推有较高居住需求地区、新型城镇化重点区域城市，通过城市更新模式来改善区域内的人居环境，以及适当的拆旧建新来释放区域内的住房需求。
在去年住建部发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中，虽然限制了城市更新的拆建比与要求严格控制大规模搬迁；但随着宏观政策的微调，对于目前库存较高的地区，城市更新中的拆迁部分同样可以进行货币化安置。这就使得城市更新项目既可以起到帮助消化库存、加速土地出让复苏的作用，又能维持地方房地产市场的平稳健康发展，可谓一举多得。
改造既有建筑，推动租赁住房
“十四五”期间，加快发展租赁住房是重点任务之一，也是“住有所居”中的重要组成部分。但是，由于城市建设用地与规划的诸多限制，虽然政策上要求提高租赁住房用地在新增土地供应中的占比，对许多城市来说仍然比较有限，并不能满足潜在人群的需求，且新建租赁性住房的供应成本也处于较高水平，并无法降低实际居住成本。
而在城市更新中，保留利用既有建筑是占比最大的工作；住建部也提出，“在确保安全的前提下，城市更新项目允许适当增加建筑面积用于住房成套化改造、建设保障性租赁住房”。这就意味着，推动城市更新项目，利用城市更新片区中的既有建筑进行改造、转变为保障性租赁住房，是当前总体供应成本最低、也是最符合城市居民需求的做法。推动城市更新项目落地，就是推动租赁性住房建设。
并且，以既有建筑改造为租赁住房，也是达成城市更新由“开发方式”向“经营模式”转变，探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式的最佳方式；租赁性住房产生的长期稳定、可持续性收入，也可作为平衡前期改造投入的重要渠道，实现城市更新项目的“收益自平衡”。
平衡基建地产，发力有效投资
在“稳增长”的旋律下，政府发力有效投资是一大重点，使得基建投资再次成为了热门话题。但需要注意的是，如今的基建投资不仅强调“有效投资”，还要求市场化运作、项目收益自平衡，不再是以政府信用、增加政府债务作为资金来源。因此，我们可以看到，虽然在宏观政策的要求下今年的地方专项债券仍然处于高位，但城投融资仍然偏紧，地方稳投资需要城市更新等市场化运作的、不增加地方债务的新模式进行发力。
在当前的具体需求中，城市更新模式是最有效的平衡了地方基建与地产需求的市场化模式，还可以同步解决城市中的公共服务、环保等项目的投资需求，也是地方城投转型的最佳依托。这就意味着，地方政府必须加快城市更新的项目进度，以城市更新来推动新一轮有效投资的落地，才能实现今年较为困难的稳增长目标。可以说，2022年是城市更新项目的最佳窗口期。
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原标题： “稳楼市”，助推新一轮城市更新
