又见地产去库存？这次不一样

在多重因素的影响下，国内经济循环体系遇到了较大压力，使得居民消费、实物需求以及房地产体系都开始捉襟见肘，压力持续上升。

而在稳增长与维持地方经济稳定运行的共同诉求下，部分地方政府再次出台了一些支持房地产去库存的政策。如河南省郑州市人民政府办公厅就发布《关于印发郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）的通知》，定向引导棚户区改造后释放的住房需求来解决地方房地产库存问题，既维持地方房地产市场的稳定，又能够畅通地区经济循环。

这一举措是否会重演当年棚改货币化安置时的情况，引发了市场的担忧；但我们也应当意识到，如今的大环境与那年那时已截然不同，这次注定不一样：

地产去金融化，旨在畅通循环

随着金融系统深化改革的推进，针对房地产领域的金融监管日益加强，不仅改变了过去若干年房地产企业习以为常的“高负债、高杠杆、高周转”，也旨在推动房地产回归居住属性、民生属性，避免引发区域性、系统性风险。加上近期国常会提出的“不超发货币、不透支未来”，就不难发现，当前的地产去库存与过去存在很大不同，重点在于畅通地方经济循环，避免引发区域性风险事件，而非将地产作为经济发展增量的主要方向。

因此，当前的房地产去库存政策并非是普遍性行为，而是结合房地产调控的“一城一策、房住不炒”等要求因地制宜出台政策。在房地产库存较高的区域，不再新建安置住房，以消化存量为主；而在需求较高的地区，也将结合土地供应政策的变化加大支持力度，以畅通区域内的循环体系。

另一方面，在这一政策导向的加持下，过去两年许多房企暴雷导致政府接管的项目也有了“托底方案”，不能市场化销售的部分也可由地方政府统筹作为保障性住房进行处置，由此可避免出现“长期烂尾”的问题。某种程度上来说，这与国办提出的“盘活存量资产”不谋而合；在总体经济增量有限的情况下，挖掘存量资产的潜力是更行之有效的方式。

引导合理需求，维持区域稳定

如今针对房地产领域的改革，在“去金融化”的同时也正在推进“居住属性与金融属性”的分离，政策层面与实施层面均在大力推动租赁住房的建设，以满足城市居民的实际居住需求。因此，当前的房地产库存除了用作安置住房外，后续还有一大重点方向就是通过国有企业作为平台改为租赁性住房，并通过金融政策予以支持，引导居民需求的合理释放。

因此，当前的房地产去库存政策并非完全是“供给侧改革”，而是将重点划在“需求侧管理”，通过政策引导与支持，将居民需求、企业需求以及财政需求进行合理释放，解决共同问题，维持区域经济的稳定运行。这也意味着，在当前整体逆周期的影响下，近期地方政府与城投将出台更积极的政策、用更积极的方式去维持市场的稳定。

定向安置工具，助力城市更新

此次郑州出台的“房票安置”政策，实际上也是市场化模式在城市建设中的灵活运用，兼顾了市场制度下资金流转、权责清晰、市场化定价等一系列要求，还通过制度性管理将资金在指定的区域或项目内形成“闭环”。因此，这一制度除了在去库存时使用，也完全可以用作城市更新中拆迁安置的定向安置工具，助力城市更新项目实现市场化运作、资金闭环、项目收益自平衡等目标。

当前城市更新项目均要求“以区域为单位封闭运作”，但由于不同领域政策衔接上的限制，如何形成资金闭环以及满足市场化运作的要求仍然存在一定的政策性要求；这一定向的“房票制度”显然从实践层面上提出了一个新的思路，可以在释放需求的同时满足城市内部“产权调换”的需求。

结合盘活存量资产政策与新一轮需求的释放，城市更新等重点领域项目也将迎来新的动能。尤其是后续政策性金融政策等出台与加速，许多区域的基建投资有望迎来快速回升，新的国内经济循环体系也将逐步建立。