丁祖昱评楼市 作者：编辑部
来源：丁祖昱评楼市
房地产行业又出现了一个重要的信号。
据媒体报道，有房企所在公司已不被监管部门要求每月上报“三道红线”指标。
也就是说，自2020年8月开始实行了五年的“三道红线”政策，终于迎来松绑。
不过，对于出险房企，监管并没有完全放手，部分出险房企仍要定期汇报资产负债率等财务指标。
从2026年开年监管部门的一系列动作来看，稳主体仍是重要的内容。
先是1月1日《求是》发文，其中提到“做好风险防范和应对预案，目前房地产企业债务仍然较高，不排除个别企业仍有破产重组的可能，要未雨绸缪，有效做好应对”。
紧接着，金融监管总局、住房城乡建设部等部门明确，房地产融资协调机制“白名单”项目贷款可展期5年。
我们判断，2026年行业底部确认需要四个确定性，首先第一项就是政策的确定性，即行政调控手段逐步退出。在一系列政策引导下，房企回归正常经营轨道的环境支撑更加稳固。
01
“三道红线”淡出背后：
一场行业的深度转型调整
“三道红线”要追溯到2020年8月。
彼时，住建部、央行联合召开房地产企业座谈会，对12家试点房企有息负债规模设置了“三道红线”：其一，剔除预收款后的资产负债率不超过70%；其二，净负债率不得大于100%；其三，现金短债比小于1倍。
依据上述三项核心指标，12家试点房企将划分为红、橙、黄、绿四档，分档设定有息负债的增速阈值。
政策出台旨在控制房企杠杆率，防范金融风险。当时房企负债不断攀升，绿档房企从2017年的23家降至2020年上半年的12家。
“三道红线”出现后，成为房企融资重要的参考标准，并持续释放收紧的信号，倒逼房地产行业去杠杆。
2021年“三道红线”政策扩围至全行业，此后房企融资遇冷，流动性压力持续增加，部分房企出现了流动性问题，至2025年违约房企累计达到78家。
与此同时，行业去杠杆加速推进。50家上市房企的总有息负债规模自2022年之后逐年减少，2023年之后更是负增长，2025年中期总有息债规模降至51816亿元。
在这一过程中，越来越多房企通过增加销售回款、降低现金支出、资产证券化等方式改善资产负债表，以便转为“绿档”降低融资约束。自2023年以来50家典型房企中，绿档房企占比稳定在30%左右。
“三道红线”淡出背后，行业经历了一场深度的转型调整。
自2021年房企陆续暴雷至今已有5个年头，行业经过数年调整，规模房企债务重组不断落地，行业风险加速出清并已接近尾声。
截至2025年底，已经有18家上市房企完成全部或部分债务重组，这些房企公布的债务重组方案涉及有息负债规模近1万亿元。
02
融资端精准输血
将成为2026年稳主体的核心
经历了这一轮调整，当前的房地产行业正处于向高质量发展换挡的关键期。
十五五规划建议明确，加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。
2026年房地产稳市场的核心政策引擎，将聚焦“融资纾困”与“供给优化”两大方向。融资端，将继续通过专项债扩容与“白名单”机制精准输血。
首先，2025年专项债加大对房地产的支持力度，地方政府专项债限额达4.4万亿元，增幅为近六年最大，这些增量资金重点投向了房地产稳市场领域，包括土地收储、存量商品房收购、化解政府拖欠房企账款等。同时，重启了已暂停5年的土地储备类专项债。
图源：链家
此外，2025年“白名单”机制扩容，“十四五”期间，城市房地产融资协调机制推动“白名单”项目贷款规模突破7万亿元，支持近2000万套住房交付。
进入2026年符合条件的“白名单”项目可展期5年，定向缓解房企资金压力。
在一系列政策引导下，房企将加快回归正常经营轨道，叠加房地产行业在商品房交付与债务化解领域也取得突破性进展，房地产市场预期将持续改善。
房地产行业将从此前“三高”发展模式全面转向高质量发展。未来的五年，将是房地产行业高质量发展的五年。2026年无疑是房地产行业发展新模式落地见效的关键，这一年行业底部信号确认，城市更新与“好房子”政策将推动行业加速进入止跌回稳的新周期。
未来，房企转型将得到更多支持，“白名单”制度将进一步发挥作用，叠加债务风险化解力度加大，房企回归正常经营轨道的环境支撑也更加稳固，具备优质布局与资产的企业将率先实现盈利回升，行业健康生态将逐步形成。
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原标题： “三道红线”，松绑了！
