丁祖昱评楼市 作者：丁祖昱
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
2021年前2月，房地产市场逐渐走出疫情影响，并呈现出“淡季不淡”的特点。
国家统计局15日公布全国房地产开发投资和销售情况，数据显示，1-2月份商品房销售面积17363万平方米，同比增长1.05倍；商品房销售额19151亿元人民币，增长1.33倍。商品房销售面积和销售金额同比增长翻番，相较2019年同期分别增长23%和50%。
前2月，房地产开发投资同比增长38%，较2019年同期增长14%，并创下历史同期新高。与此同时，由于土地供应明显缩量，新开工面积和土地购置面积皆不及2019年同期。
销售面积、金额同比增23%、50%
2021年1-2月，房地产市场销售整体向好，但呈现明显的区域分化特征。
前2月，全国商品房销售面积17363万平方米，同比增长104.9%，相较2019年同期增长23.1%；全国商品房销售金额19151亿元，同比增长133.5%，相较2019年同期增长49.6%。
分区域来看，东部地区销售表现尤为亮眼，1-2月商品房销售面积7565万平方米，较2019年增长39.1%。原因在于，东部多省市发布“就地过年”相关激励性政策，在强化疫情防控的同时，客观上也促进了购房需求释放。
受到返乡置业驱动，中部和西部地区前2月商品房销售面积相较2019年分别增长12.0%和14.6%；东北地区成交表现相对平平，与2019年相比仅微增7.3%。
图：全国月度商品房销售面积、销售金额及其同比走势（万平方米、亿元）
数据来源：国家统计局
全国商品房成交均价再度破万
据测算，1-2月，全国商品房成交均价为11030元/平方米，全国房价均价重回万元时代，相较12月末上涨1271元/平方米，并创下历史新高。核心动因在于东部地区成交大幅放量，商品房销售面积占全国比重升至44%，拉动整体价格结构性上涨。
从各能级来看，各线城市新房销售价格继续走高，环比涨幅有升有降，主要受去年同期低基数影响，各线城市新房、二手商品住宅销售价格涨幅均有所扩大。一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%；二线城市上涨0.4%；三线城市环比上涨0.3%。二手住宅价格方面，一线城市二手住宅销售价格环比上涨1.1%；二线城市环比上涨0.4%；三线城市环比上涨0.2%。
具体城市而言，70个大中城市中有56城新建商品住宅价格环比上涨，徐州以1.2%涨幅领跑。同时，一线城市房价延续1月全线上涨趋势，但涨幅有所回落。新房方面，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.5%、0.9%和0.1%。二手房方面，分别上涨1.2%、1.3%、1.0%和0.9%，一线城市包揽二手房价格涨幅前四。
图：2019年2月-2021年2月70城及各能级城市新建商品住宅价格指数环比走势
数据来源：国家统计局
图：2019年2月-2021年2月70城及各能级城市二手住宅价格指数环比走势
数据来源：国家统计局
前2月开发投资额创历史同期新高
2021年1-2月，全国房地产开发投资13986亿元，同比增长38.3%，去年同期受到疫情影响项目普遍停工，低基数是同比大幅增长的主要原因。如果排除疫情影响，相较2019年1—2月，仍增长15.7%，并创下历史同期新高。
实际上，前2月房地产投资的主要支撑在于施工环节。1-2月，房地产开发企业房屋施工面积770629万平方米，同比增长11.0%，相较2019年增长14.2%，房企加快施工进度抢占春节等营销节点，支撑房地产开发投资保持较快增长。考虑到“三道红线”影响，开发投资增速大幅上涨可能性不大，预计今年将呈平稳上升走势。
图：全国房地产开发投资额月度走势（单位：亿元）
数据来源：国家统计局
图：全国房地产开发企业房屋施工面积（万平方米）
数据来源：国家统计局
土地购置面积同比增三成，但仍不及2019年同期
国家统计局数据显示，2021年1-2月房屋新开工面积17037万平方米，同比增长64.3%，相较2019年同期下降9.4%。融资三道红线约束下，房企融资依然承压，多以抢施工、促回款为第一要务，相较而言，新开工意愿不足。
房地产开发企业新开工面积月度走势（万平方米）
随着疫情影响削弱及到位资金的增长，房企的拿地积极性有所回升。国家统计局数据显示，1-2月份，房地产开发企业土地购置面积1453万平方米，同比增长33.0%，但较2019年仍降6.0%。此外，前2月土地成交价款503亿元，增长14.3%。
值得注意的是，1-2月房企土地购置面积虽同比上涨，但仍不及2019年同期，核心原因在于土地供应缩量，同时，核心22城土地出让“两集中”政策效力也在逐渐显现。
全国房地产开发企业土地购置面积增速（万平方米，%）
前2月，房地产市场销售整体向好，房地产销售面积创近年同期新高，房地产开发投资受到施工环节支撑保持较快增长。房地产市场依旧韧性十足。销售端市场热度有望惯性延续，进入“金三银四”，房企推货积极性提升，将带动销售规模持续走高。市场向好预期下，房企新开工意愿增强，新开工面积或将明显回升。
2月份金融机构“两道红线”因城施策也开始落地，再叠加22城集中供地导致的房企开支节奏的调整，一定程度上对房企资金统筹管理能力提出了更高的要求。考虑到郑州、天津等城市将于3月集中供地，土地购置面积仍有一定回升空间，两相叠加，房地产开发投资增速有望维持高位。
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