丁祖昱评楼市 作者：丁祖昱
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
2015年-2018年，受棚改货币化安置带动三四线城市房地产市场全面激活，房价出现一轮普涨行情，尤其是2016、2017年棚改货币化安置犹如催化剂，迅速激活三四线城市房地产市场热度，带动大批增量购房需求，成为市场由冷转热的重要诱因。
自2019年以来，棚改市场已进入相对静默期，棚改市场规模呈现趋势性下滑，12省计划开工量锐减53%。2020年，《政府工作报告》再未提及棚改，棚改淡化，旧改补位。全国层面也不再制定具体的开工计划，12个重点省份棚改市场规模持续下滑，计划开工量较2018年锐减65%。随着棚改退潮，三四线城市房地产市场或将进入新一轮调整期。
城市现行的微观政策对房地产市场中长期影响较大，而棚改政策的变化，会大幅度刺激或压抑市场活跃度，而棚改规模对城市房地产市场影响重大，棚改量增减对楼市成交影响立竿见影，规模大小将直接影响楼市成交量价。
12省棚改开工量锐减65%江苏、安徽仍处高位
近两年来，棚改市场规模趋势性连续下降，具体到各省市，分化不断明显。
具体数据来看，2018年，12个重点省份棚改计划开工量372.8万套，全国占比达到53%。2019年，这一数据下滑至176.4万套，同比下降53%。2020年，12省计划开工量进一步下滑至131.4万套，同比再降26%，较2018年下降65%。
传统棚改大省山东、河南、新疆等计划开工量更是显著缩量。以全国棚改第一大省山东为例，计划开工量由2018年67.2万套持续下滑至2020年14.3万套，累计降幅多达79%，棚改市场规模显著缩量。
江苏、安徽和江西等棚改市场规模整体仍处高位。例如江苏省，2020年棚改计划开工17.7万套，较2018年高峰期下降18%。
图：2018-2020年12个重点省份棚改计划开工量（万套）
克而瑞研究中心数据显示，从7省110城近三年棚改计划开工量增减变化来看，有73城棚改计划开工量不足1万套，占比66%。其中，19城棚改全面清零，主要集中在广东、河南两省。广东省21个地级市中有16个地级市棚改规模清零，占比多达76%，东莞、中山、清远、河源、揭阳和阳江6城更是连续3年清零。另外，河南省下辖的鹤壁、三门峡和航空港区同样棚改规模清零。
此外，仍有32城棚改计划开工量企稳反弹，同比均实现正增长，占比29%。其中，23城计划开工量稳中有升，并一举超越2018年，典型如亳州，棚改市场建设持续推进，计划开工量由2018年1.6万套稳步提升至2020年3万套，累计增长85%。
2019年以来，不仅棚改市场规模显著缩量，而且多数省市逐渐调降乃至取消货币化安置，实物安置比例呈趋势性上升态势，致使棚改拆迁进度明显放缓。从克而瑞研究中心调研情况来看，除少数棚改片区因体量小或整体改造难度大之外，多数城市成规模的棚改片区早已改造完毕。
表：2018-2020年7省110城棚改计划开工量（套）
数据来源：政府网站
烟台、驻马店等棚改退潮楼市下行压力加剧
实际上，不少三四线城市因为棚改规模下降，整体成交量大幅下滑，山东烟台和河南驻马店最为典型。棚改规模渐次退潮，成为楼市由热转冷、市场下行压力不断加剧的重要因素。
2018年下半年以来，棚改缩量，烟台、驻马店等房地产市场逐渐转冷，市场需求及购买力渐显疲态，疫后市场下行压力不断加剧。
以烟台为例，2016-2018年，棚改货币化安置加速推进，计划开工量逐年提升至3.4万套。受此影响，烟台房地产市场持续转暖，2017年商品住宅成交面积升至685万平方米，创历史新高。
至2019年，烟台棚改计划开工量跌至3607套，同比骤降89%，2020年计划开工量进一步回落至792套，同比再降78%。与之相对应的是，2020年烟台房地产市场下行压力加剧，1-11月累计成交352万平方米，同比仍降18%。
图：2015-2020年烟台商品住宅成交面积及棚改计划开工量（万平方米、套）
数据来源：CRIC、政府网站
河南驻马店情况也不容乐观，2018年驻马店棚改市场建设“大干快上”，全年计划开工量飙升至10.8万套的历史高位，至2020年计划开工量下滑至1.4万套，较2018年下降87%。表现在房地产市场，2018年下半年市场转冷，市场观望情绪明显提升，新开盘项目普遍出现蓄客不足、去化率下降的情况，疫后驻马店市场持续转冷，且愈加严峻。
从市场表现来看，整体表现出两种市场状态。一方面优质客户已被释放殆尽，整体客户质量在下降，价格成为首要关注因素，潜在置业群体普遍捂紧钱袋子，全城看房比较价格，购房决策周期明显拉长，并对价格异常敏感，价差100元/平方米便成为买不买的重要因素。另一方面，迫于现金流周转压力，本土中小房企以价换量，最高降幅达到20%-30%，市场普遍预期房价将转跌，进一步加剧市场观望情绪。
徐州、淮安等楼市成交回升
大规模棚改仍是稳定剂
对于徐州、淮安等城市而言，大规模棚改仍是稳定剂。2020年，房地产市场复苏强劲，成交企稳回升甚至创新高。
2020年徐州、淮安棚改市场规模仍处高位。其中，徐州棚改计划开工量多达3.85万套，较2018年高峰期增长10%；淮安棚改计划开工1.33万套，同比增长18%。
大规模的棚改发挥了重要的稳定剂作用，一定程度上拉动楼市强劲复苏。
以徐州为例，受惠于乡镇进城刚需、主城区存量改善以及返乡置业需求持续释放，2020年徐州房地产市场强劲复苏，3月以来成交稳步提升，同比跌幅收窄乃至转正，并在6月成交升至162万平方米，创近年来单月新高。前11月累计成交1255万平方米，同比增长9%，预计徐州全年成交规模将达到1400万平方米，再创历史新高。
图：2018-2020年徐州商品住宅成交面积及棚改计划开工量（万平方米、套）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统、政府网站
棚改拉动效力减弱
亳州、阜阳等楼市由热转冷
仍有一部分城市，虽然棚改市场规模整体仍处高位，但棚改对楼市拉动力明显减弱。典型如亳州、阜阳等城市，2020年阜阳棚改计划开工量多达2.9万套，亳州计划开工量更由2018年1.6万套稳步提升至2020年3万套，累计增长85%。
从成交情况来看，2016年下半年，阜阳房地产市场进入“卖方市场”，市场供不应求出现抢房潮，2019年下半年，阜阳房地产市场进入“买方市场”，新开盘项目售价普遍低于市场预期，疫后阜阳市场短暂复苏，3月成交明显放量，但5、6月市场疲态尽显，成交显著下滑，9月市场惨淡，10月房企竞相降价跑量，城南板块房价由“9”字头跌至“8”字头，棚改带动作用明显弱化。
亳州也较为典型，疫情之下，房地产市场阶段性转暖，但三季度市场再度转冷。主城区市场需求基本饱和，市区家庭户均2-3套房，再购房需求羸弱；乡镇客户购买力则多有不济，其对价格异常敏感，而对品牌、产品力等不甚在意，全城看房比对价格是常态。尽管棚改拆迁户购买力依旧充裕，近郊补偿标准4000-5000元/平方米，补偿资金足以购买1-2套商品房，但由于市场需求趋于饱和，难以从根本上扭转市场所面临的需求瓶颈。
整体来看，棚改渐次退潮，多数省市棚改开工量或将持续下滑，其对房地产市场影响重大，对楼市拉动力或将趋势性递减。
随着棚改所带动的大批增量购房需求快速抽离，或将加剧三四线城市市场下行压力。短期内强三线城市市场需求增长乏力，成交或将步入下降通道，疫后弱三四线不仅成交缩量，而且市场预期房价转跌。
中长期来看，楼市前景终将回归到城市基本面。强三线城市外来人口持续净流入，市场需求依旧充裕，并有较强购买力支撑，市场前景可期。弱三线城市本地人口不断外流，市场需求瓶颈尽显，叠加前期房价快速上涨，市场购买力难免透支，市场前景则难言乐观。
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