搞懂经济技术指标和成本构成，快速研判项目

资深的投资人员对于项目的研判往往会有自己的方法论和关注角度

而万变不离其宗，核心还是在于项目效益层面的分析，而与效益挂钩的即成本构成

所以对于项目效益层面分析及成本构成的掌握也至关重要

1、 净利率

净利润率是反映公司盈利能力的一项重要指标，是扣除所有成本、费用和企业所得税后的利润率。

• 净利润率 = （净利润额 ÷ 销售金额）×100%

• 净利润额=销售金额 － 土地成本－开发成本－增值税金及附加－土地增值税 －销管费用－所得税

2、 毛利率

毛利润率是毛利占销售收入的百分比，其中毛利是销售收入与销售成本的差

• 毛利润率 = （毛利润额 ÷ 销售金额）×100%

• 毛利润额=销售金额 － 土地成本－开发成本－增值税金及附加－土地增值税

3、 土地获利倍数

土地成本获利倍数是指项目净利润额与土地成本的倍数关系

反映土地的盈利能力，即投入1块钱土地款能获取多少元的净利润额

•土地成本获利倍数 = 净利润额 ÷ 土地成本

4、 自有资金投资回报率

自有资金投资回报率是指企业从一项投资性商业活动中自有资金得到的经济回报

反映企业在投资项目中自有资金的经济回报水平

• 自有资金投资回报率 = （净利润额 ÷ 自有资金）×100%

• 项目投资总额=自有资金+筹集资金+销售回笼再投入

• 自有资金是指集团所投入的款项合计，一般包括土地款、公司注册资本、开发报建费用

当自有资金投入达到项目投资总额的35-50%时可申请开发贷款（筹集资金）

5、 首年资金回笼率

首年资金回笼率是计算目标地块首年销售回笼与集团投入资金的对比情况

• 首年资金回笼率 = （首年销售金额 ÷ 集团投入资金）×100

1、土地成本

土地成本由地价款、契税、交易服务费等构成（包括红线外所涉及的代征土地费用） 

其中契税为土地成交价的3%-4%；交易服务费各地不同，一般均设有上限，如东莞上限为9.8万。

2、开发成本

开发成本包括：前期工程费、土建工程费、机电安装费、精简装修费基础设施配套费、项目管理费、财务费用（利息成本）

3、增值税及附加

增值税及附加包括增值税、城建税、教育附加

其中营业税为销售收入的5%，城建税为增值税税的3~7%，教育附加为增值税税的3%；合计约为销售收入的5.5%。

4、土地增值税

土地增值税分为预征与实际结算两部分，预征税率为：别墅销售收入的3%，洋房销售收入的1%

实际结算按公式计算，具体为：

土地增值税=（销售收入-（土地成本+开发成本）×120%-增值税及附加-销管费用-财务费用）×对应增值税率-速扣系数约为销售收入的5-10%

5、销管费用

销管费用包括销售费用及管理费用，其中销售费用包括售楼部装修、策划推广费、佣金费等

管理费用是指除项目部外其他部门为组织和管理项目经营所发生的各项费用

销管费用一般按130-160元/㎡计算（南方）约为销售收入2-4%

6、所得税

所得税计算方式为盈利额的25%，即（毛利润额-销管费用）×25%

无盈利则不缴所得税，若净利润为20%-25%，则对应的所得税为销售收入的6.7%-8.3% 

上述经济效益指标的计算公式分解

• 净利润率=（销售收入-1-2-3-4-5-6）÷ 销售收入

• 毛利润率=（销售收入-1-2-3-4）÷ 销售收入

• 土地获利倍数=（销售收入-1-2-3-4-5-6）÷ 1

• 每亩净利润=（销售收入-1-2-3-4-5-6）÷土地面积

• 自有资金投资回报率=（销售收入-1-2-3-4-5-6）÷ 自有资金

• 首年资金回笼率=首年销售收入÷首年（1+2）