地块容积率与对应产品选择的逻辑关系

作者：投拓江湖团队

来源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

容积率可谓是房企拿地最为关注的敏感指标，大多追求利润和周转率的品牌房企，都是尽量将地块的容积率做满，以求最大限度榨取地块的经济价值。

大家都知道，容积率是地块上承载的建筑总面积与地块用地面积的比值，除此之外，容积率还可以用另外个公式来表达，即：

容积率=建筑密度*建筑平均层数

拆开讲：

建筑密度，根据地块的规划设计条件中的指标进行明确的上限限制，但是实际上很少有房企能够在方案设计中，顶格将建筑密度做到上限的，因为建筑密度还由绿化率、日照间距、建筑进深这三个因素制约。

绿化率，是项目居住环境的硬性条件，也是竣工验收的时候，强制性标准之一，绿化率只能多不能少，与建筑密度是负相关的关系；

日照间距，这是住宅项目设计必须满足的硬性指标，这个跟地块所处城市的纬度与气候有关；

而建筑进深，则决定了得房率，以及平衡项目整体指标与产品个体品质。

建筑平均层数，则是由建筑限高决定，包括航空限高和气象限高两个方面，以及项目的公摊面积，产品品质定位决定。

除此之外，一个项目的容积率，还受红线退让因素的影响，红线退让的因素很多，有可能是紧邻交通干道，或者基于消防疏散需求而退距；也有可能是紧贴本地块的相邻项目高层，影响本地块的日照，为了满足住宅的日照而主动退距。建筑红线退让，受项目所在位置，周边情况等多个因素影响。

根据设计常用的一些经验值，地块容积率与对于产品选择的逻辑关系，梳理总结如下：

地块容积率在1.0以下的：可以选择独栋、联排、双拼、叠拼几种产品组合，平均层数在3-5层。例如，在0.8左右的容积率的情况下，可以采用合院+类独栋，或者联排+叠拼这类产品组合，层数在2-5层之间。不过，容积率在1.0以下的地块，现在是很少见了，只有早些年供应出来的才会有这么低容积率的土地。

地块容积率在1.0-1.2之间的：单一形态的产品策略下，可以选择只做品质洋房或者叠拼产品，平均层数在5-6层。如果要进行高低配，做不同的产品，可以选择联排+洋房/小高层，或者叠拼+洋房，层数在3-9层之间。

地块容积率在1.3-1.6之间的：单一形态的产品策略下，可以选择只做洋房或者类洋房产品，平均层数在6-9层。如果要进行高低配，做不同的产品，可以选择联排+小高层，洋房+小高层，或者叠拼+小高层，层数在3-11层之间。

地块容积率在1.7-2.0之间的：单一形态的产品策略下，可以选择只做小高层产品，平均层数在10-12层。如果要进行高低配，做不同的产品，可以选择联排+小高层，洋房+小高层，或者叠拼+小高层，层数在5-15层之间。

地块容积率在2.0-2.5之间的：单一形态的产品策略下，可以选择只做高层产品，平均层数在12-18层。如果要进行高低配，做不同的产品，可以选择小高层+高层，或者洋房+高层，层数在6-18层之间。

地块容积率在2.5-3.0之间的：单一形态的产品策略下，可以选择只做高层产品，平均层数在18-27层。如果要进行高低配，做不同的产品，可以选择小高层+高层，或者洋房+高层，层数方面可搭配11层的洋房，以及33层的高层。

地块容积率在3.0-3.5之间的：单一形态的产品策略下，可以选择只做高层产品，平均层数在27-33层。如果要进行高低配，做不同的产品，可以选择小高层+高层，层数方面可搭配15层的洋房，以及33层的高层。

地块容积率在3.5以上的：因为容积率过高，基本上就没有高低配的空间了，只有做单一高层，如果建筑密度要求比较低，还只能做超高层建筑。

当然，也不是所有地块都适合把容积率做满的，有的项目容积率做满了总的利润反而降低了。关键的因素，就在于当地客群对高容积率产品的接受度如何，一个市场对高容积率接受度高的表现有：当地供销存良好，产品需求量大；房价存在很大增长预期；地块位于核心板块，地段优越；该板块高层产品接受度高。

如果要把高容积地块的容积率做满，也需要在设计上，对高容积率进行一些技术上的消化，比如：

1、在标准层上下功夫，首选的是增加户均面积，做大面积段户型，这也是目前很多房企都在做的一个趋势，可以根据实际的项目定位适度扩大面积。其次是增大梯户比，或者增加户型进深，但是这两个会极大影响项目的舒适性，一般较少采用。

2、在楼宇高度上突破，做超高层建筑，但是超高层建筑在建安成本，消防要求，报规报建手续等方面的要求会有较大提高，可以综合衡量考虑。

3、在楼栋排布上下功夫，比如采用东西向合围的楼栋排布，在增大整体进深的同时，还可以满足日照，一定程度提升项目品质。

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原标题： 地块容积率与对应产品选择的逻辑关系