地产企业基金运作，助力重资产转“轻”

10月12日远洋资本收购新加坡REITs70%股权；10月13日，远洋集团以64.15亿元代价将全资子公司崇高发展公司出售，崇高发展拥有北京朝阳区东三环商务中心核心区Z6地块；同日远洋集团联合国际投资人设立写字楼基金，共同出资参与设立总规模为14亿美元的核心写字楼基金，用于投资一线城市城市核心商圈成熟甲级写字楼项目，其中就包括上述折合约62.98亿元Z6地块物业A部分。

10月18日，远洋资本联合某亚洲主权基金，发起设立4亿美元物流地产私募基金。此外，10月24日越秀地产拟出售越秀金融大厦给越秀房托。房企金融市场动作较多，地产基金模式渐成风气。本文着重分析分解近日远洋集团的基金动作。

远洋集团预计出售Z6地块项目所得款净额约为64.12亿元，该笔资金集团将用作一般运营资金偿还集团债务或者投资事项。而收购方的写字楼基金中远洋参投金额为4亿美元，折合人民币约为25.84亿元。此次交易往来远洋集团将净套现约为38.2亿元。在上述交易完成后，Z6地块项目仍能够体现在远洋集团的项目开发名单中，但实现了资产出表，不再反映在远洋集团上市部分综合财务报表中，从而完成了财报资产负债优化。

02资本布局频发力，助力企业多元拿地轻重并举

远洋集团多年来持续资本布局，2013年成立远洋资本，引入及设立多家战投基金，前些年多元化转型时，远洋集团曾公开表示要成为具有领先产业投资能力的投融资集团。

虽然2020年后远洋集团提出重新聚焦主业，但其成立基金、提升资本运营能力和扩展业务边界没有停下。远洋资本成立接近9个年头，围绕地产相关投资业务日渐成熟，助力主业发展同时实现自身起飞，目前已经成为国内排名前列的另类投资平台。

03上市主体债务风险可控，财务稳健度高

在行业下行，监管愈发严格的情况下，降负债及增强资金流动性，有助于房企抵御风险，为未来发展赢得更多机会。远洋集团凭借其资金优势和资本实力，战略部署通过远洋资本这一资管平台引入外部基金，不仅更易获得资本支持缓解资金压力，同时也为其重资产轻资产化铺路。

得益于远洋的资本运作，从其上市主体远洋集团（3377.HK）的财务表现来看，2021年上半年远洋持有现金382.32亿元。现金短债比较2020年年末上升至1.88，长短债务比上升至3.22，债务结构较2020年年末改善。净负债率67%，剔除预售款后的资产负债表为69%，持续保持稳定，“三道红线”皆为绿档。财务稳健度提升，资金安全保持在较高水平，风险可控。

房地产是资金密集型行业，为了盘活存量资产，不少房企在发展过程中设立资本平台，以便借助基金、金融等方式，为业务布局开辟新的发展道路。近日除了远洋设立基金进行对价交易，其他房企也有类似动作。如2021年10月24日晚间，越秀地产发布公告称，拟出售越秀金融大厦给越秀房托。

目前已有多家房企拥有自身的投融平台，如金地集团的稳盛投资、中国金茂的金茂资本、首创置业的首金资本等，这些资本平台多围绕地产主业，开展股权、债权、不动产投资及其他房地产上下游产业链。随着发展有些平台后来扩大规模，逐渐转换角色，成长为私募基金平台，成为投融管退的操作者，这类平台在基金设立方面多半会引入外部战投，借力布局项目。另外除了投融资平台，也有直接设立地产基金进入资本市场，如越秀房托、招商局商业房托基金。