江湖人称Ray神 
铛煮山川，粟藏世界，有明月清风知此音。呵呵笑，笑酿成白酒，散尽黄金。
作者：章睿荣
来源：江湖人称Ray神（ID：Ray_PropertyTech）
小小游戏看测算
你了解自己房子当前的回报水平吗？
投资测算就在你我身边
之前在上课的时候经常有一些非投资背景的朋友反应说这一领域对他们过于陌生，虽然有兴趣学习，但还是因为离本职的工作太远，难以学以致用。
今天，在和购房的朋友讨论投资回报分析的时候，想到买房也许是大家身边最容易理解的一项投资，于是尝试着用投资测算的知识给分析了一下。
相信多数人直观上都觉得买房子是一件很赚钱的事情——一套房子买进来2万/平米，几年后卖出去3万/平米，回报率50%。然而，事实上真有赚这么多吗？
不知道测算了的同学可能会惊奇地发现：原先您以为非常赚钱的买房投资，事实上并没有你想的那么赚钱——很可能在你看来百分之五十甚至百分之几百的回报率算出来只有百分之十几甚至更低的IRR。
投资测算是一项人人可以掌握技能
其实出来这一测算结果并不奇怪，因为我们表面上看到的投资回报，并没有考虑投资所付出的资金成本和时间成本——投资发生在前，房子出售在后，每月还要还银行利息；而且如果房子没租出去，还得自己付物业费……综合这些因素下来，整个投资回报就会被拉低了。
通过这么一个买房子的例子来发现这些问题，大家是不是会觉得投资测算这件事情更亲切得多了呢？
其实，投资测算并不是什么高大上或是复杂的东西，它无外乎就是让我们算清楚自己的总成本结构（包含投资成本和资金成本），然后再结合预期的投资收益及其发生时间来分析实际的回报率到底有多少。
投资测算其实就是一项人人都可以掌握的基本技能。只要搞清楚了上面这一原理，我们自己的所有投资都可以加以应用的。
同理看待商业不动产的投资测算
理解了购房的投资测算过程，也就不难再去理解商业不动产的投资测算了。其实，所有的投资测算原理都是相通的，都是通过对成本结构和收益结构的测算，然后得到投资现金流的数据，进而得到回报率指标。
相比于前面我们买方的例子来看，商业不动产的测算过程无外乎是：成本结构更复杂一些，包含了拿地/收购、建设施工、融资等更多的因素；收益结构管理场景更多一些，在获得租金的过程中涉及了多样化的费用结构和税费支出，同时还要考虑到底什么时候退出，退出能卖多少钱——仅此而已。
然而，万变不离其踪，投资回报的根本就是现金流。只要围绕着“怎么花钱”和“怎么赚钱”去思考，所有的道理就很容易想明白了。
随着大资管时代的到来，算账的能力必然会成为了资产管理者必备的一项技能。理解投资测算的原理，将帮助我们从业主的回报要求来分析自身的工作目标，进而才能更好地完成资产管理工作，为资产的收益最大化保驾护航。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
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原标题： 投资测算——人人都可以掌握的基本技能
