地产大爆炸 作者：炸天团
来源：地产大爆炸(ID:dichandabaozha)
9月30日，一个宁波富二代放了前宁波首富的鸽子。
这个富二代姓叶，去年10月底，叶公子手里的梓禾瑾芯股权投资合伙企业（有限合伙）举牌32亿元，中标银亿的重整投资人。
梓禾瑾芯爽约，后果很严重。
根据此前两家签署的重整协议，重整可能会自动终止，而一旦重整失败，ST银亿将被法院宣布破产，股票则面临被终止上市的风险。
事实上，按照协议，银亿不用破产，投资人的收益也相当可观。梓禾瑾芯和银亿本应是相亲相爱的一家人，如今走到这一步，到底是谁错付了？
01
银亿给出的重整方案可以说是教科书级别的化债方案——不仅一揽子解决大股东、公司的遗留问题，又能以低成本引进投资人，还让投资人觉得有利可图。
按重整协议，梓禾瑾芯低价受让近30亿股，此外，叶公子交够15亿后还能坐上股东的位子。
因此，虽然梓禾瑾芯抛出了32亿的重整计划，但假如按原计划实施重整，叶公子这笔买卖理应是稳赚不赔的。
叶公子本来也是这么以为的。
2020年12月双方签完重整协议后，共管推迟了4个月，股权交割连个影儿都没有，银亿口袋里最好的一块肉——海外汽车板块，还不在共管范围里，简直震惊叶公子一整年。
最终，累计付了19亿元并违约两次后，梓禾瑾芯表示要待银亿如初恋。
白衣骑士财大气粗，表示梓禾瑾芯后续资金充足，预计10月底之前会完成重整，并喊话银亿，希望他们的“生产经营能尽快步入正轨，焕发新的生命力”。
接盘银亿之前，叶公子接连投了两个百亿级大项目，虽然第一个项目没有准时开工。
银亿表示，画大饼的见得多了。目前，其他说要参与银亿重整的公司，据说拟出资不少于32亿元。
据炸天团了解，这些钱都还在走流程。
银亿能否重整成功，或许10月底我们就会知道答案。
02
也是在9月30日这天，前河北首富交出了一份债务重组方案：
变卖项目资产，解决1070亿元金融债务；
质押的金融债务展期或分期清偿，解决债务352亿元；
通过自持物业资产明股实债解决220亿元金融债务；
剩余约550亿元金融债务展期、降息，通过后续经营发展逐步清偿。
华夏幸福的方案很聪明，既解决2192亿金融有息债务，至少变现2724亿元，还能保住“孔雀城”及部分板块业务。
聪明人，都懂得让步。
王老板毕竟不是姜太公，钓鱼还得抛个鱼饵，说服债权人让步，靠的是有序经营。产业新城，该搞的还得搞，该招商还得招，孔雀城还得建，盖出来的房子还得卖。
债券人盼星星盼月亮地盼了7个月，终于盼来了一句“不逃废债”的承诺，看得出来，王老板这次是下了很大决心的，化债方案对行业起到的积极作用还是占了大面。
虽然承诺和方案出来了，但接盘方还没现身，甚至这个方案还没经过董事会审议，说白了还是八字没有一撇的事。但比起其他还深陷债务泥潭的房企，华夏幸福的进程已经算很快了。
一个人对你好不好，不能只听他说了什么，而要看他做了什么。
最终化债方案能否执行，最终取决于企业怎么自救与被拯救。
暴雷后的华夏幸福曾尝试引入战投，华润、河北城投、新空港都曾被传是“男主角”，到现在也没有新消息。再之后，就是甩卖资产、狠抓销售与回款。
在这次营救行动中，河北省政府、廊坊市政府也倾力相助。
河北省委省政府、廊坊市委市政府的领导小组和工作专班，直接指导风险化解工作；
央行及银保监会、证监会等金融监管部门指导协调；
组建债委会，实施司法集中管辖。
河北省政府还在一边给华夏幸福站台：“会指导企业公平公正做好偿付工作”，一边还为华夏幸福提供95亿财务援助。
这次债务重组的方案，也是在省政府的直接指导下完成的。
如果华夏幸福能够按照目前的方案完成债务重组，那将是足以载入教科书的化债案例，对那些陷入债务危机的房企来说会是很大的鼓舞。
华夏幸福离幸福，或许已经不远了。
03
就连很久没有消息的泰禾，也有了好消息。
10月14日，泰禾发布三季报预告，信息量很大。泰禾前三季度归母净利润预亏6~8个小目标，但如果单看第三季度业绩，泰禾竟然预计盈利0.85~1.15亿元。
泰禾喜欢在官方微信里熬鸡汤，表示“从未躺平，已然站起”。
现在看来，支撑泰禾站起来的两根拐杖，一根是债务重组，另一根就是复工复产复销。
去年冬天，黄老板挨家挨户地跟金融机构谈判，希望再宽限些时日，对内大量甩卖资产，进行内部优化，同时积极推进复工复产和复销。
有了老大哥万科的背书，民生银行与长城资产最先松了口。接着，跟泰禾反复拉扯了近一年的华融也被“搞定”了。
据说，黄老板还早就和兴业银行签订了债务重组备忘录，东方资产似乎也有点入股的意思。
六大债主里有4家肯点头，泰禾才能有机会复工复产复销。
今年1月，泰禾兴冲冲地宣布，已经与债权人达成一致，采用“封闭管理”的办法。
也就是说，项目层面的融资、销售等资金流动，完全用于项目本身的自运转，而不会受公司整体经营状况的影响。
这样做的好处是，项目可以独立于母公司先行实现债务重组，几个重点楼盘能够逐步解冻。
用黄老板的话来说，复工复产不能马上带来业绩和现金流，但现房复销则可马上带来回款，进而争取盈利，进入一个良性循环。
现房资产，就是泰禾打赢翻身仗的“老K”。
8月初，准备“二次创业”的黄老板高调宣布，泰禾已经有85%的项目复工，土地款也基本上付清了。
鉴于黄老板有放卫星的前科，为了不让黄老板打脸，泰禾的官网上近来也是捷报频传。
9月16日，业主亲鉴南京泰禾金尊工地实景；
9月18日，济南院子东苑交付；
10月1日，北京泰禾金府大院第一阶段交付……
目前来看，万科入股泰禾的三个先决条件，似乎已经有两个打上了勾。
如果万科入股泰禾出现实质性进展，那么泰禾就有条件从整体上解决债务问题，真正实现“复健”。
泰禾要想最终敲开万科入股的大门，现在就看其第三季度的盈利到底是一场财技秀，还是真的能实现可持续经营。
04
企业暴雷还不是最可怕的，我们最不想看到的是企业回避问题、逃避偿债责任。
好在，还是有很多民营房企在努力自救求生存，为自己赢得活下去的时间和空间，也给行业带来一丝信心。
自助者，天助之。
房地产的天就是政策。
9月底开始，房地产政策面开始有所调整。“两维护”与纠偏信贷政策，都是金融层面的利好消息。
一句话概括，就是银行要对开发商输血了，开发商的钱袋子可以稍微松松了。
未来，房企的求生之路，或许也会走得更稳当些，希望我们都能听到更多好消息。
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原标题： 爆雷房企的求生欲
