地产大爆炸 作者：炸天团
来源：地产大爆炸
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前几天，万科发布了2025年业绩预告，预计归母净利润亏损820亿元。
一石激起千层浪，整个地产圈和资本市场都炸锅了。
的确，万科亏损的数目有点太炸裂了。
如果再加上2024年万科巨亏的约495亿元，两年时间里合计亏损了1315亿元，是目前万科A市值的两倍都不止。
在解释亏损原因时，万科给出了4大理由。
房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位，结算利润主要对应2023年、2024年销售的项目及2025年消化的现房和准现房库存，这些项目的地价获取成本较高，导致报告期结算毛利总额大幅减少；
因业务风险敞口升高，新增计提了信用减值和资产减值；
部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，以及部分非主业财务投资亏损；
部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。
当看完这些理由时，炸天团心里的第一个想法是四大央企巨头保利、中海、华润、招商蛇口可能也危险了，尤其是保利与中海。
原因很简单，万科给出的四大亏损理由几乎是整个行业共性的问题，万科之所以被爆出来，除了以郁亮、祝九胜为代表的原管理团队没有遵守财务纪律外，还有就是深铁主动介入与主动刺破。
而这些头部央企，之所以目前还看着安全，最核心的原因除了自身央企身份外，还有就是没有人主动去揭开和刺破这些掩盖的真相。
一旦揭开，几乎没有一家央企可以幸免！
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当然，没有人揭开并不代表这些央企就没有危机感。
相反，他们也正试图用温和的内部手段逐步消化这些问题，对外的表现就是投拓变化、人员变动与组织架构的调整等。
前不久，保利发展刚刚对总部“动刀”，重塑了自己的指挥中枢。而最近，中海地产也被一勺言的董小姐爆出四大区域要正式解散了。
据董小姐的爆料，1月的最后一天，颜建国董事长在中海集团的内部高管会议上宣布了这一决定：
中海将不再保留华东、华南、北部和中西部四大区域公司，直接通过集团总部管理21个地区公司。
这一历史性转变，意味着中海也像其他房企一样，彻底放弃了原本的“总部-区域-城市”三级架构，转向更加精简的“总部-城市/地区”两级架构。
压缩决策层级的背后，其实就是战略收缩和风险管控。
在过去，四大区域作为中海的重要业务平台，曾在营销、投资、成本等方面拥有相当大的话语权，成为中海强大市场表现的有力支撑。
但随着市场变化，区域的权力逐渐被总部的强大管控所代替，四大区域的管理职能早已在实操中逐步弱化，原本区域平台的员工也分散到集团总部或下沉至城市公司。
如今，中海直接撤销区域，不再由区域负责重要业务决策，转而由集团总部直管，也算是做个正式的官宣而已。
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当然，官宣背后，更重要的其实是人事，尤其是原四位区域总的去向问题。
华东区域总刘慧明，以管理严格、业绩卓越著称，带领华东区域在上海创造了多个销售记录。
华南区域总刘显勇，擅长营销管理，曾主导多个项目的成功推盘；
中西部区域总刘长胜，带领中西部区域凭借一系列成功案例逐步打破市场格局；
北部区域总付熙嵬，则以精准的投资眼光和大刀阔斧的管理风格，在北京市场取得了显著成绩。
但如今，随着四大区域的撤销，四位曾在各自区域内的业绩上赫赫有名的高管去向成了最大的疑问。
根据内部消息，四位高管大概率会被调回集团总部，继续担任不同的职能部门或城市公司负责人。
尽管具体的职务安排尚未官宣，但这四位高管回归总部，无疑会加剧集团内部管理的重组，并可能带来现有集团高管职位的重新洗牌。
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过去几年，中海高度聚焦一二线核心城市,坚持“主流城市、主流地段、主流产品”。凭借着在核心城市的战略布局和高端产品的推出，取得了不错的业绩。
尤其是在香港、北京、上海、广州、深圳等一线城市，中海的市场份额明显高于其他竞争对手。
然而，随着市场竞争的加剧，单纯依赖一线城市的战略已经逐渐显现出瓶颈。
以炸天团所在的上海为例，2024年，中海凭借核心地段高端产品战略打法傲视群雄，单城销售规模破700亿元。
然而进入2025年，整个豪宅市场的竞争态势加剧，华润置地、招商蛇口、绿城等竞争对手对中海发起了猛烈冲击。
在激烈的竞争中，中海的优势逐渐消退，销售额亦出现大幅下滑，全年销售额仅录得282.6亿元，同比降幅达60%，已远落后于招商蛇口、华润置地与保利发展。
的确，在很多上海地产人的观感里，对于中海上海团队的内卷和拼劲都很佩服，但在新规产品竞争和豪宅营销上，中海已经没有多少优势可言了。
对于中海而言，这种优势的丧失问题更可能出在集团层面，比如中海曾经引以为傲的成本控制体系是否适应当下的打法。
当然，中海应该也意识到一线城市竞争烈度的问题。
预计2026年中海除了在北京、上海、广州、深圳等一线城市推出更多高端产品，也将会在强二线城市逐步寻找新的增长点，深耕天津、济南、成都等二线城市，进一步提升市场份额与产品竞争力。
结语
最后，2026年，对于头部央国企而言，无疑都是关键的一年。
万科巨亏820亿元，只是第一声闷雷。
真正可怕的地方在于：
它揭开的不是一家公司的问题，而是整个开发模式的后遗症——高地价、高杠杆、高周转时代留下的“慢性出血”，正在集中结算。
过去几年，无论碧桂园、融创这类出险的民营房企，还是万科、远洋这类正在出险的混合所有制房企，抑或是中交地产、信达地产、大悦城等这些爆出亏损的非头部央企地产，其实大家都已经慢慢接受了。
2026年，如果中海、保利这些头部的央国企也出现债务危机或巨额亏损，对于外界的打击将是难以想象的。
因此，我们才看到几家头部央企都在做几乎统一的动作——撤区域、收权力、重组总部、换防高管。
本质上都只有一个目的：把风险提前摁死在组织层面，并避免进一步的向外扩散。
事实上，此时我们已经不能仅仅盯着中海这类组织架构调整，更应该意识到其实这些央企已经全面进入“战时体制”了。
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