克而瑞地产研究 作者：CRIC研究中心
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华润近期大举融资的原因为何？房企整体的融资情况又呈现什么样的趋势呢？
◎文/洪宇桁
11月17日，华润置地宣布完成配售4950万股华润万象生活股份，净筹约20.61亿港元。此前在14日也接连在境外发行了1笔45亿元人民币和1笔3亿美元的绿色债券，时隔六年再度发行境外债券。据不完全统计，2025年1-10月65家重点房企中华润置地的公开市场融资规模稳居第一。那么华润近期大举融资的原因为何？房企整体的融资情况又呈现什么样的趋势呢？
01华润置地前10月融资稳居房企第一 前11月已创历年新高
2025年以来，在资本市场融资渠道较为畅通的背景下，华润置地大幅加大了融资力度。前10个月在公开市场的融资规模达到了546.13亿元，稳居65家重点房企的第一。与此同时，从历年的公开市场融资情况来看，企业在2025年前10个月的融资规模已经超过了2023和2024年全年，若是再加上11月至今融资的约82亿元人民币，企业的公开市场融资已经超过了600亿元，创下了2013年以来的新高。除此之外还配售了持有的4950万股华润万象生活股份，净筹约20.61亿港元。
华润置地的大举融资，整体看来有三个使用方向，首先是归还到期债务进行债务置换。据公开市场资料统计，华润置地在2025年的到期融资规模为253.58亿元，仍然处于偿债规模的较高水平。为此企业将融资得来的部分资金用于债务结构优化和到期债务偿还，比如6月发行的30亿元中期票据中的18亿元就明确用于偿还24华润置地SCP007等短期债务。通过“借新还旧”的债务置换来延长债务期限、降低融资成本，同时维持信用评级稳定，为后续开发提供资金空间。
其次则是在核心城市地产项目方面的投资。根据华润置地的中报和各月公告统计，2025年前10月企业新增土储权益地价约为627亿元，包括上海耀华路及余庆里商住项目（权益对价220.23亿元）、深圳宝安区南街坊商住项目（权益对价38.88亿元）、北京海淀区功德寺东住宅项目（权益对价41.49亿元）等大型项目。
第三则是大资管方面的业务投入和日常的运营资金，中报显示企业资管规模相较于期初增长214亿元。在房地产行业下行，土地竞争放缓的背景下，华润在保证偿债的同时加紧布局优质项目，保证投资力度和质量，同时培育第二曲线进行转型，为此企业进行了大规模的融资。
02央国企融资顺畅 支撑土地市场同时引领行业转型升级
事实上，除了华润在大举融资之外，当前房地产行业融资的主力也基本都是央国企。从历年的数据来看，伴随着2021年房企流动性危机的集体爆发，各类性质房企融资规模呈现分化趋势：央国企依托其国资背景、基本稳健的杠杆率而持续获得资金支持，融资规模整体较为稳定；而民企融资规模自2022年开始大幅萎缩，至2025年1-10月央国企融资占比已超过75%，而民营房企则仅不到7%。
融资能力产生的分化直接影响了房企的拿地能力。据不完全统计，2025年1-10新增土储价值TOP100的企业中，央国企的新增土储总价占比达到了81.1%，民营房企则仅有12.1%。受行业信用风险、融资约束影响，民营房企的资金压力整体较大，拿地意愿与能力受限，而央国企则主导核心城市优质地块，巩固市场地位，同时在一定程度上支撑了土地市场。
而随着“好房子”标准的提出以及房地产行业的下行，部分企业已经开始进行产品的升级和业务的转型，其中央国企整体凭借着较为充足的资金和资源发展较快。比如中海地产就将10月发行中票获得的30亿元全部投到北京、深圳的21个全资住宅项目上，全面推进其“101+n+x”标准体系；保利也在9月通过成立合伙企业进军非居住房地产租赁市场，开始转型运营商。
整体看来，伴随着民营房企的流动性风险持续，房地产行业的融资、拿地和销售向央国企集中转移，一定程度上提升了行业整体抗风险能力，推动市场向更稳健方向发展。这一趋势下，央国企凭借资金优势和信用背书，成为城市更新、保障房建设和“好房子”开发的主力军，带动行业向高质量转型。未来，随着央国企在商业运营、绿色建筑、智慧社区等领域的持续投入，房地产行业将逐步形成“开发+运营+服务”的可持续发展模式。民营房企则需要在风险出清之后找准定位、聚焦优势领域，并积极拥抱行业变革。
排版：土木
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