丁祖昱评楼市 作者：编辑部
来源：丁祖昱评楼市
2026年开年，房企债务化解迎来一个关键性节点。
近日，万科发布公告，“21万科02”债券持有人会议高票通过核心展期议案。这是万科首个成功展期的公司债，它不仅为万科后续两笔债券展期提供可行范本，更重要的是龙头房企债务展期落地，对稳定行业预期至关重要。
这一进展并非孤立。1月9日，《彭博》引述消息人士报道，“万科正在应相关部门要求加快重组进程，并尽快提交重组方案”。事实上，2026年以来，监管部门多次表态，直接指向“保主体”，加之2025年已有18家房企债务重组获批，多家房企完成境外债展期，房企风险化解正从个案突破迈入系统性、实质性的落地阶段。
01
万科债务展期方案高票通过
1月26日，万科境内债券市场涨幅扩大，多只债券因涨幅过大触发临时停牌。
消息面上，源于“21万科02”债券持有人会议高票通过核心展期议案（议案一、议案四）。
万科给出了行业全新债务兑付的新方案：
首先，对同意方案的每个账户实施不超过10万元的“固定兑付安排”；
其次，1月底兑付扣除“固定兑付安排”后本金40%，剩余60%展期一年；
第三，提供项目公司应收款质押作为增信担保措施。
余下两笔债券与该笔兑付方案高度相似，即“部分兑付+资产增信”的组合拳，以时间换空间，此次方案通过为接下来两笔债券商议展期具有示范意义，同时在短期内能够提振市场信心。
不过，万科的“闯关”才刚刚开始。据普睿地产研究统计，除了目前给出展期方案的三笔合计68亿元债券之外，截至7月30日，万科还面临七笔合计112亿元到期债券兑付。
无论其余两笔债券22万科MTN004、22万科MTN005，余额分别为20和37亿元，是否能顺利通过，万科后续势必要面临更全面可行的债务重组。
02
企业风险化债进入实质性阶段
房地产止跌回稳的一个重要标志就是企业主体能够正常运作。
2026年以来监管部门各项政策和表述可以看出，稳主体仍是重要的内容。
先是1月1日《求是》发文，其中提到“做好风险防范和应对预案，目前房地产企业债务仍然较高，不排除个别企业仍有破产重组的可能，要未雨绸缪，有效做好应对”。
紧接着，金融监管总局、住房城乡建设部等部门进一步明确城市房地产融资协调机制“白名单”项目贷款可进行贷款接续，贷款期限最长可展期5年，同时推动房地产融资协调机制常态化运行。
房地产融资协调机制已为“白名单”项目提供超7万亿元贷款，随着市场信心修复，政策重心在“保交房”的基础上，向缓解项目资金周转压力和企业偿债压力转变，核心是“保主体”。
1月15日，金融监管总局召开2026年监管工作会议，提出“推动城市房地产融资协调机制常态化运行，助力构建房地产发展新模式。依法合规支持融资平台债务风险化解”。
在一系列政策引导下，房企回归正常经营轨道的环境支撑更加稳固，目前企业风险化解已进入了实质性阶段。
在“丁祖昱评楼市2026年度发布会”上，我们统计了一组数据，截至2025年底，已经有18家上市房企完成全部或部分债务重组，这些房企公布的债务重组方案涉及有息负债规模近1万亿元。
典型如旭辉、远洋、融创、碧桂园等均实现境内外债务整体重组；龙光境内债重组成功；世茂、佳兆业等7家企业境外债重组落地；荣盛发展、绿地控股完成境外债展期等。
规模房企债务重组不断落地，加速行业风险出清，也为其他中小企业加速债务重组提供信心。
不过，房企真正的复苏仍取决于销售市场能否企稳回暖，以及企业自身能否完成向新发展模式的转型。
总的来说，从万科等龙头房企债务展期方案落地，到监管层“保主体”政策的加码，再加上18家房企万亿规模的债务重组陆续落地，我们可以清晰的看出，当前房地产行业的风险化解已经进入了实质性落地阶段。回过头来看中央经济工作会议将“稳楼市”提升为化解风险的核心抓手，为整个行业的止跌回稳筑牢底线，在这一过程中，房企债务违约风险不会也不能再次扩散。
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原标题： 企业风险化解进入实质性阶段
