投拓狗日记 作者：阳新芽
来源：投拓狗日记
前阵子投拓群有人咨询新芽：“地产公司破产了，拖欠的员工工资还有希望要回吗”。昨天又有一个人问我“证监会针对恒大的45亿罚款，能罚到手吗？”
要知道这两个问题的答案，必须了解债权受偿的原则，在我国，只有上一级债权顺位受偿完成后，才能轮到下一级。而员工工资属于「普通债权」，在普通债权之前，还有「优先债权」，也就说破产房企需要在先偿还大量优先债权后，才能轮到属于普通债权的员工工资受偿，这个时候估计鸡毛都不剩。
而行政罚款其实在法律里是没有明文确定他的债权顺位的，在现实执行中，几乎都依据“国不与民争利”的原则，把行政罚款列入比普通债权顺位还低的「劣后债权」，所以这45个亿铁定是罚了个寂寞，你干脆罚100亿好了。
其实，地产债权的种类是非常多的，安置补偿款、担保债权、建设工程款、员工工资、拖欠国家的税款、行政罚款……关于这些债权顺位的排序，新芽这篇文章给大家说清楚。
开始前，先给大家讲一个「别除权」的概念：别除权是指债权人因其债权设有物权担保或享有特别优先权，而在破产程序中就债务人特定财产享有的优先受偿权利。
01拆迁补偿安置权
在实际司法判定中，被拆迁人的拆迁补偿安置权，属于房地产企业破产案件中清偿顺序排位第一的绝对优先权。
首先，拆迁补偿安置权的产生时间最早，比购房人房屋交付请求权、工程款优先权、抵押权人的抵押权等权利都更早产生。
其次，法理上认为安置房和安置补偿款本质上是被拆迁人的产权调换（即安置房从来就是被拆迁人的财产，而不是开发商的财产）。
最后，被拆迁人实际上是牺牲自己的基本居住人权，拆迁补偿安置权优先于其他权利符合公平、正义的精神，也符合生存利益优于商业利益的民法权利位阶。
02商品房消费者请求交付权
2023年最高法《商品房消费者权益保护问题批复》明确规定了：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其「房屋交付请求权」优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”
这条批复非常明确的指明了：请求交付权是仅次于拆迁安置补偿的超级优先权。
这个批复最重要的意义在于保教楼，也就说，施工单位不能以自己工程款优先受偿权或者银行不能以自己的担保物优先权请求法院冻结而阻碍施工交付。
03商品房消费者优先债权
在房屋无实际交付可能的情况下，“普通商品房消费者受偿权”先于“工程价款受偿权”。
根据《最高人民法院复议案件规定》普通消费者购房户需满足下述三个条件：
1、在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
3、已支付的价款≥合同总价款的50%。
注：1、以房抵债者不能享有消费者购房人的优先权。2、投资性房产（商铺、写字楼等，或明显非用于自住的住宅）不享受普通商品房消费者优先权。
04建设工程优先受偿权
建设工程优先受偿权是一种法定优先权，其只针对特定的建筑物，属于保障债权优先受偿。建设工程优先受偿权的成立需要满足一定的条件：
首先，主张建设工程款优先受偿权的主体只能是建设工程合同的承包人。
其次，建设工程款优先受偿权的标的物只能是承包人所完成的属于发包人所有的，已经竣工且验收合格并且适合拍卖、折价等处置方式的建设工程。什么意思呢，就是说你参与的是A栋的建设，那你能参与受偿的只能是A栋，而不是能B栋。
再次，建设工程优先受偿权的行使时间为：承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
05担保物权
这个主要是开发商在融资过程中，以土地使用权、在建工程抵押给银行等金融结构融资，从而形成的担保物权。
注意：如果用于抵押的建设用地使用权是以划拨方式取得的，抵押权人需根据《城市房地产管理法》规定：土地使用权拍卖所得的价款应先行缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。
因此，管理人应根据担保权人的主张处置债务人特定财产，并就所得价款：先行缴纳土地使用权出让金（如有）＞再清偿消费者购房户债权（如有）＞承包人建设工程价款（如有）＞清偿担保债权。
06职工、税款等债权债权
除去以上别除权外，职工工资（含社保等），企业应纳或欠缴税款等，根据《企业破产法》第113条规定：破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿（这里的顺位只除去别除权之后的顺位）：
第一顺位：职工债权。包括“破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划人职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金”。
第二顺位：税款债权。这个主要就是开发商欠缴的各类税费，包括土增税、增值税、所得税等等。
第三顺位：普通债权。即，指不能优先受偿的债权。包括：税收滞纳金、无担保的债权、放弃优先权的担保债权、担保差额债权、代保债权…
代保债权：即，替破产企业担保导致为破产企业偿债，从而形成的担保人和破产企业之间的债权。所以，轻易不要替人担保。
07一张图总结
这里给大家做一张总结性思维导图。别除财产＞破产财产，受偿顺序从上到下，逐级受偿：
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原标题： 干货！地产“债权顺位”帮你梳理好了
