如何理解房地产项目贷款中的“四证”齐全？

众所周知，向房地产项目发放信托贷款必须满足“四三二”原则。其中“四”意指“四证齐全”，即房地产项目国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证均已取得。那么，如何理解“四证齐全”？本文将根据相关监管规定进行探讨。

“四证齐全”的由来，是为了防止房地产企业在房地产项目开发过程中过早融资，减少自有资金投入，甚至挪用房地产融资资金。

中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的通知（2010年2月22日，银发[2010]58号）规定，要进一步完善房地产信贷风险管理制度，严禁对项目资本金不足、“四证”不齐等不合规的房地产企业或项目发放贷款。中国银监会办公厅《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》（银监办发〔2010〕343号）规定，逐笔分析业务合规性和风险状况，包括信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。此处规定要求房地产项目必须“四证”齐全才可发放贷款，改变了之前法规取得“四证”的表述。

中国银监会《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》（银监发〔2018〕4号）关于四证的乱象规定是：向“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目提供融资。此处明确必须为商业地产项目，由此可以确认，“四证”齐全仅针对商业地产，对于保障房、安置房项目，贷款发放不要求“四证”齐全。

那么，问题就在于如何理解“四证”齐全？

在实践当中，国有土地使用证及建设用地规划许可证一般按地块颁发，而建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证一般按建设期数或楼栋颁发。因此，对于一个房地产项目，国有土地使用证及建设用地规划许可证一般一次性取得，而建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证一般会有多张，而且在取得时间上有先后。那么，对于“四证齐全”，应有两种理解：其一是房地产项目四证已完整取得，即项目国有土地使用证及建设用地规划许可证已经取得，各期建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证均已取得。其二是房地产项目已取得四证，即项目国有土地使用证及建设用地规划许可证已经取得，建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证均已取得部分或全部。那么，“四证”齐全到底该作哪一种理解？并无明确法规解释。不过，从严格意义上应是“四证”已全部取得，应理解为包括项目内的各期全部证书。