那些做收并购的技术咖，都是这样思考项目的！

收并购作为房企获取土地储备，增加货值的重要渠道，越来越受到房企的重视

以融创、世茂等典型代表的房企，通过收并购获取的土储甚至可以占比达到50%以上

作为重要的侧面战场，收并购的深层核心逻辑在于具备以下几点优势

1、土地价格优势

收并购项目相比于招拍挂而言，竞争并不充分，所以一般也低于周边招拍挂地块所成交的楼面价

两个逻辑可以理解：

（1）风险与收益对等：由于收购项目本身存在的潜在风险较多，即便充分尽调，也很难穷尽

而招拍挂相对公开透明，所以在做项目筛选时，收并购项目的投资标准是高于普通招拍挂项目的，前期收购阶段即体现在土地获取成本上

（2）排除和谐因素外，招拍挂是相对充分竞争的，而收并购存在信息不对称

2、付款节奏缓和，现金流好

收并购项目相较于招拍挂而言，对价支付节奏可以根据风控条件对应调整

有的项目收笔对价款支付后，项目即可销售，而招拍挂项目需要严格按照政府的地价支付节奏要求，1-6个月不等，对于现金流的压力会比较大

对于在建工程项目，收购完股权后，融资也下来、销售也马上启动，一地两吃，还是很舒服的

3、拓展粮仓，战略布局

招拍挂地块的规模有限，要想实现公司快速的战略布局需求，通过招拍挂还是比较难的

而如果是通过收并购的形式，尤其是资产包而言，可以快速实现项目布局，获取粮仓型土储的一大利器

要想做好收并购，技术层面是需要通过实战才能更好掌握的

相比于招拍挂而言，收并购是完全不同的操作模式，投资人员必须具备以下几点思维和视角

选择适当的、合格的标的公司，以股权收购的方式进行投资，其目的是获得项目可行性研究报告估算的预期利益

但股权收购存在诸多不确定性，为此必须时时树立风险思维，做好计划和事先防范

风险思维的应用，在于股权收购中对标的公司收购中可能涉及到的风险诸如公司股权类风险、权利完整性风险予以充分估计

在于重视尽职调查报告所揭示的风险并采取应对措施，在于充分利用合作框架协议、备忘录、承诺函、股权转让协议等合同进行风险管理

把所有潜在风险、或有债务、诉讼风险等各种因素考虑进去

股权并购作为收购方与卖方的资产重组、资产互置的行为，是一系列经济行为的组合和顺序的推进

股权并购的顺利实现需经历意向阶段、筹备阶段、尽调阶段、协议谈判阶段、协议签署阶段、报批阶段以及变更阶段等多个环节

股权并购中要具有流程思维，着眼宏观大局，统筹安排。要看到，前一环节既是后一阶段的紧前条件，前一环节的推动有时也伴随着后一阶段的着手准备

在针对股权并购设定进度安排和推进计划时，要注意流程的前后衔接，确保股权并购顺利、高效。

身为市场合作机会的“觅食者”，作为房地产企业，重要目标便是发现优质项目，投资于那些潜力大、效益好、风险低的存量土地

作为房地产开发企业，在进行股权收购时，首先要认准自身“收购方”的角色定位，全方面考虑股权并购推进工作的事宜

更要掌握主动性，在沟通、谈判中占据股权并购的主导权，认真判断标的公司存在的问题和瑕疵，争取获得卖方有利条件及重要承诺