投资杂记 作者：投资杂记
时代、奥园、正荣、融信、美的、华发、建发，一波AAA房企接踵而来，目不暇接。掐指一算，AA+的房企真不多了，且买且珍惜。在其他行业，AAA是最高信用等级的象征；而在不远的将来，AAA将成为房企的标配，屈指可数的将是非AAA房企。
那么，如何预测房地产企业的外部评级是否会上调呢?还是可以沿用我们的地产债分析框架来做判断。
第一，政策环境。在政策比较宽松或者稳定的时候，调升评级有比较好的外部环境。如果大家预期政策收紧、调控加码，对房企的销售和融资是悲观预期的话，这时候调升评级是会有点压力，除非企业自身过硬，是个真AAA的料。
第二，企业背景。强大的股东背景肯定是加分项。国有背景肯定是非常好的，只要有一定规模、土地布局明朗、杠杆水平趋于合理，上调评级是迟早的事情，华发、建发就是例证；民企的话主要是老板在地产之外有太复杂的产业。像美的置业，背靠美的控股，共享美的品牌，这是其调升评级的重要因素。一般民企是没有这种优势的。
第三，规模。不论是哪个行业，规模都是外部评级考虑的重要因素，在地产行业更是如此。房地产目前是一个集中度不断提升的行业，2018年按销售金额算CR100的份额已经达到了66.73%，也就是三分之二的市场份额集中在百强房企手里。规模包括绝对规模和相对规模。绝对规模包括资产规模、销售规模等，而且销售规模每年企业都会有一个预计销售额，相对可预期；相对规模主要是指排名，包括流量口径和权益口径的排名。
第四，土地储备。土地储备决定了企业未来的发展。包括其土地储备是全国化布局还是区域深耕，布局的城市是以低能级城市为主还是以一二线城市为主，拿地成本是否合理（通过地货比等来判断），拿地是否激进（是否有高价地、拿地支出占当年现金回款比重）等。
第五，杠杆水平。包括经营杠杆、财务杠杆、合作杠杆。经营杠杆主要是指预收款，这部分是不用付息，预收款占比高也说明企业销售比较理想，后续结转收入有保障；财务杠杆是最重要需要考虑的，是刚性债务，财务杠杆水平高的企业不稳定，抵御不利环境的能力差；合作杠杆主要是通过和金融机构和其他房企开展合作，主要反映在长期股权投资和少数股东权益，通过合作可以快速增加规模，不过这种方式增加的规模与主要依靠自身积累的企业相比更虚一点。
通过以上几个角度，结合企业自身情况，大致可以判断企业目前的情况是否基本达到了评级机构给AAA的条件。如果以上几个方面从过去比较弱逐步有了好转改善，则提升评级有了基础。除了以上几个方面去做判断，房企和评级机构的沟通也很重要，包括名额的争取，毕竟每年上调评级的额度是有限的。
不过，当AAA评级成为标配的时候，外部评级已经失去了区分企业信用差异的作用，成为了房企的面子。是呀，谁还不是个AAA呢？当地产行业成为AAA俱乐部之后，大家可能得寄望于国际评级和内评了。毕竟，一样的AAA，有着不一样的里子。或许，未来机构将把AAA作为地产债的准入门槛。听起来是不是有点魔幻?
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