碧桂园在紧急刹车

2021年的最后一天，碧桂园内部发文，启动组织架构的世纪大调整，从原先的106个区域聚变为65个区域。

在“碧万恒”时代的终结当下，碧桂园作为规模上的龙头房企，显然也意识到行业下行以及融资收紧对企业发展经营的重大影响。

在市场上行周期，通过加杠杆、扩规模是可以享受到行业周期红利的。

然而，现阶段的房企全都像是惊弓之鸟，如何做到精细化管控，向内部管理要利润是下一阶段没加房企都必须面对的重大课题.

组织架构上的调整是各大开发商根据自身经营阶段与行业周期适时调整的内部变革行为。

纵观碧桂园在架构调整上的时间轴，碧桂园在组织架构上的调整一般都会选择在年底或是次年年初，而且以深思熟虑后的大刀阔斧式为主。

在某种程度上也体现了碧桂园在战略制定与执行上的坚定。

梳理下碧桂园近两年来组织架构上的大调整：

2020年初2月：

碧桂园内部发文：为推动总部精干高效和区域做强做优。对超过20个区域进行合并和裁撤，同时做出38项人事调整。

2020年10月：

碧桂园集团再次传出组织架构调整的消息。碧桂园将开启新一轮的区域裂变，裂变后国内区域将由目前的70多个增加到100个左右。

彼时的背景是，碧桂园将万亿销售额作为内部战略目标，区域裂变更有利于深耕做强区域城市。

然而，时隔一年，碧桂园便选择战略收缩调整，开启新一轮架构调整。将原先的106个区域重新聚变为65个区域。

对于碧桂园而言，此次调整以“推进区域合理布局、确保区域规模适度、提升资源配置效率”为目标。

而合并的原则，是按照各区域销售额、土地储备、内部贡献等维度，按照强区合并周边较弱区域展开。

如上海、江苏、浙江以及广东等省市的区域划分在这一轮调整中则没有发生变化，这些区域对碧桂园业绩贡献都是位居前列的。

此次涉及被合并的区域主要集中在北方、西南、华中和东南。

1、如冀北区域合并进北京区域；

2、蒙东区域合并进北京区域；

3、冀东区域合并进天津区域；

4、黑龙江区域和吉林区域合并为长哈区域；

5、渝南区域合并进重庆区域；

6、赣南区域合并进赣中区域；

7、赣北区域和赣西区域合并进江西区域；

8、福州区域、厦门区域、泉州区域合并为福建区域等；

NO. 2

随着2021年行业的全面收紧，以及房企的连环暴雷，整个行业的系统性风险逐渐暴露出来。

而本质原因在于激进式的高周转经营策略。

碧桂园作为高周转的开山鼻祖，以及其不亚于恒大的体量与负债规模，自然成为了行业关注的焦点。

因为行业已承受不起第二个暴雷的“恒大”。

与恒大相似，碧桂园的布局也是集中在三四五线城市，抗风险能力较弱，一旦市场下行，必将受到市场层面更加严峻的考验，项目去化风险也是成倍加剧。

而这便是碧桂园的忧患。

体现在财务数据上，便是近三年的盈利能力逐渐下跌。2018年-2020年，毛利率分别为27%、26.1%、21.8%，对应净利率依次为12.8%、12.6%、11.7%。

2021年下半年，碧桂园更是全面停止拿地，权利冲刺在售项目加速回款，而目标便是高铸财务安全垫，以便灵活应对即期债务。

为此，碧桂园在销售上也是出了一套组合拳。：

1、 工作中心全面转移：明确统一仅有的销售指标，所有人围绕指标完成；

2、 集团设立奖励资金池，每月1亿元奖励，完成则奖，完不成则直接辞退。谁阻碍清理谁；

3、线上线下广告铺满，项目销售能招多少全拉满，奖励能给到最多就给最多。

进入下半年的碧桂园打了鸡血一样，一切经营事项以促销售、抓回款为核心。

而与此同时，碧桂园也像是子弹充足的猎人一般，大举收购优质资产，其中以物业资产为主。

碧桂园服务完全展现出了龙头物企的硬实力，开启了“买买买”模式。

单是大型的物业收购就有包括蓝光嘉宝、彩生活服务核心资产以及富力物业3笔，这三笔收购总价已逾180亿元。

而据不完全统计，自碧桂园服务上市以来，其收并购中单笔过亿元的总计已近250亿元。

NO. 3

一方面，保持忧患警惕意识，促销售抓回款，高筑财务安全垫。

另一方面，伺机而动，抄底优质资产，同时促进地产主业与多元化业务的均衡布局。

而接下来对于碧桂园而言，围绕的主体将会是“降本增效”，向管理要利润。

碧桂园的这波操作凸显出民营龙头房企在战略时点调整上的灵活。

虽然，下半年也伴随着裁员、交付质量风波等的负面问题，但碧桂园在踩节点、踏周期方面的能力与意识仍然是恰如其分的。

而这也是阳光城、新力、佳兆业等一众昔日黑马所缺失的。

对于房地产而言，踩油门并不难，关键是要学会踩刹车。