拼脸的南京，比杭州友好多了！

近期南京第一批集中土拍收官，此次南京土地市场出让51幅涉宅地块出让，总用地面积约279万方，总起拍价约840亿元

最终，土地成交总金额约993亿元，其中36幅地块触顶摇号

于5月22日下午进行现场集中摇号，最终多家房企运气爆棚，连续摇中地块，万科4、新城3、招商2、大华2、龙光2、江苏富园2等房企

同时也看到了不少新面孔首进南京，如大唐、宿州万成、长春君地、新沂阳光等

作为同为长三角的两大中心核心城市，南京都市圈与杭州都市圈PK的话题一直都是此消彼长，不仅在经济方面，同时也体现在人口、产业、规划、历史人文等各个方面

近些年来，杭州凭借互联网的风口，无论是经济还是人口产业，都在扶摇直上，发展势头略压南京

聚焦到房地产市场，两座城市都呈现相似的房地产市场特征。而无论是住宅市场还是土地市场，都是规模房企的兵家必争之地！

杭州的第一批集中供地于5月8日收官，杭州的57宗涉宅地块，在规模上与南京相差无几，然后从土拍结果来看，南京对开发商明显友好很多！

房地产已经进入市场充分竞争的时代，而这种充分竞争也在逐渐摊薄行业平均利润，未来的房企必须接受5%以下的薄利，提升操盘能力，向内部管理要利润

从成交结果来看，南京51宗地块住宅毛坯限价与成交楼面价差值在1万元/㎡左右，市场虽然竞争同样激烈，但是触顶摇号机制下，还是能够保证开发商一定的开发利润

即便不做精装，不考虑精装溢价部分的利润，平均计容建面单方控制在6000元/㎡以内，都还是存在利润的

对开发商而言首先能够保证团队，其次稳住规模，意义更大。但所存在的问题在于触顶摇号机制下，开发商需要攒攒人品！

而反观杭州，土拍市场充满了无情的“杀戮”与“血腥”。集中供地所带来的焦虑感，开发商不得不孤注一掷，对于小开发商而言，甚至是在殊死一搏

与南京不同，杭州的土拍政策就没有那么得友好，在溢价率封顶的情况下，开发商仍然需要脱下“底裤”去拼自持

57宗地块成交均价与住宅精装限价价差不足8000元/㎡，且41宗地块带有不同比例的自持

57宗地块剔除两宗人才租赁用地，共计55宗涉宅地共41宗地块竞自持，占比75%，自持总面积更是超过了66.2万㎡，若以100㎡计平均面积，则自持房源高达6620套

而自持这玩意儿是可怕的，首先是盈利模式不清晰，其次在于前期资金沉淀较大，无疑会对开发商后期经营风险提出更大的挑战

而高负债房企本就绷紧神经，如同山羊走钢丝，稍有不慎就会被行业所淘汰。现金流不能带来合理利润，就是在空转！

能在杭州活跃的主流开发商基本都有一个共识：“保本扩规模、微亏保团队、利润就是一堆自持物业”

近期，滨江集团董事长戚金兴在网络上回答投资者的一段话火了，同时也警醒了不少开发商：

“公司最近在杭州集中土地出让中，共获取了5块土地，在滨江团队精干高效管理下，公司融资能力强，融资成本低，品牌形象大，在这样的状况下，努力做到1%-2%的净利润水平”

作为杭州本土“一哥”，滨江能够做到的利润水平就是行业标杆！

这点熟悉杭州房地产市场想必都毋庸置疑：

从拿地开始，4.5个月开盘，7个月清盘的操盘奇迹；管理成本1.5%，未来要争取1%左右，三费（营销费用+管理费用+财务费用）控制在(同级别房企的四分之一）

想必没有哪家房企能够拍着胸脯说能够做到！

而反观，能在杭州拿到地的房企又有多少是纸面利润，拿了一堆自持物业却不得不苦哈哈地笑着面对！