一份失效的招股书领地港股上市里的中小房企闯关

作者：观点地产新媒体

来源：观点（ID：guandianweixin）

蚂蚁集团是今年IPO市场最重要的企业之一，外媒早前报道，该公司希望通过在上海、香港上市集资约350亿美元，其中在香港上市集资175亿美元，规模高于2019年其母公司阿里巴巴于港股二次上市（约130亿美元）。其中，蚂蚁集团于8月25日在港交所递交招股书，原计划上周便进行上市聆讯，监管层放行速度之快可见一番。

相比于蚂蚁集团这样的“巨无霸”企业，其它中小企业对接资本市场的难度就没那么轻松了，房地产企业便是其中一例。

10月9日，四川房企领地控股集团有限公司在港交所的上市申请版本已变更为“失效”，意味着自今年4月9日递交招股书至今6个月间，该公司并未通过聆讯。

领地集团最早成立于1999年4月，2006年将总部从乐山迁至成都，同年开启全国化拓展业务，至2019年提出于2020-2021年实现千亿战略。根据观点指数统计，去年全年该公司实现全口径销售金额399.1亿元，位列房企第75位；今年1-9月累计销售248.5亿元，位列第80位。

招股书披露，领地集团于2017-2019年分别实现收益53.39亿元、45.14亿元、75.68亿元，其中大部分是物业销售收益，利润净额分别为4.49亿元、5.18亿元、6.72亿元；期内毛利率分别为20.1%、35.7%、27.8%，净利率分别为12.2%、11.5%、8.9%，该公司解释，利率下降系大部分物业尚未完成故未有向客户交付。

目前尚未知悉领地集团申请失效原因。领地集团高层接受观点地产新媒体采访时仅回应，参考招股书披露说法。至于未来是否继续推进上市，其表示，公司坚定务实推进战略计划。

观点地产新媒体不完全统计，在领地集团之前，年内另有5家房地产企业（含物管企业）在港交所递交上市材料失效，此前包括星盛商管、宋都服务、鹏润控股、金辉控股、上坤地产都出现过类似情况。其中除了鹏润控股，其它4家房企均选择二次递表。

今年港交所申请上市的房企中，包括港龙地产、大唐集团、三巽控股、时时服务也于2019年遭遇递表失效。而10月份若继续无进展，三巽控股在港交所将面临第二次挫折。

去年5月，中梁地产遇到类似情况时曾回应，在港交所递表失效是正常程序，公司上市进程还在有序推进，现在为配合要求，会更新一版数据再上传。港交所资料显示，中梁地产于2018年11月13日递交上市申请，2019年5月17日二次递表，并于同年6月26日通过聆讯。

作为成熟的交易市场，港交所有较为完善、透明的上市流程，以红筹架构为例，企业上市大致分为准备阶段（约10-14周）、审批阶段（10-14周）、销售阶段（约5周）。

其中准备阶段主要是企业对财务信息、资本结构、股权结构、治理结构等方面做工作。

对于主板上市，港交所设置了较多样的财务标准，企业可进行三选一，它们分别是盈利测试，即过去三年净利润不得低于5000万港元；估值/收入测试，上市市值不低于40亿港元，近一年收入不低于5亿港元；市值/收入/现金流测试，在近一年收入不低于5亿港元以及近三年合计净现金流超过1亿港元的前提下，市值门槛为20亿港元。

诸如此类的财务标准，对重资产类型的房企而言较为宽松，比如港龙地产收益主要来自四个城市的9个开发项目，2017-2019年物业开发及销售收益分别为4.34亿元、16.60亿元及19.78亿元，净利润分别为0.33亿元、3.32亿元及4.70亿元。

审批阶段的主体是港交所，企业向交易所申请排期，提交文件供交易所审阅及回复交易所提问，审阅通过则正式申请上市；上市申请提交后，交易所将进行为期三天的初步审核，主要做初略评估，继而由上市科进行审查；企业获得交易所上市科推荐后，将由上市委员会进行聆讯。

有机构指，整个上市申请及审批过程，最顺利的情况下，只需25天即可进行聆讯。反之，若递表6个月未完成对交易所询问问题的反馈，申请材料将变更为“失效”，继续上市需重新递表。

这也说明，房企迟迟未获得聆讯通过，大抵是在发行审核及反馈环节。一般而言，审核内容涉及上市要求、招股书中披露的范围和质量、IPO前吸引投资与合规问题等。

一位观察人士对观点地产新媒体指，企业上市缓慢的潜在原因可能是存在合规问题，被港交所问询时间过长，比如融资结构有没有隐患，土地储备合不合理，业务运营披露详尽程度，以及判断估值是否合理，是否真有募资需求等。

从近年来上市申请材料失效的房企来看，大部分企业都存在布局不均匀、项目储备少、负债率及融资成本较高等特点。

比如4次闯关失败的万创国际，总土储98万平方米，2015-2017年间资本负债率在608.5%-1218.0%之间；两次递表失败的海伦堡中国、奥山控股，前者于2018年净负债与权益比率超过100%，并表示其持有现金不足以支付债务，后者2016-2018年未偿还银行及其他借款加权平均实际利率分别为9.9%、9.9%及9.4%；大唐集团截止2019年底尚未履行的信托融资有7笔，利率在9%-12%之间。

实际上在过去十几年地产的高速发展时期里，融资能力一直是左右房企发展的核心因素，企业获得资金愈多，土地储备就愈多，盈利能力就越稳定，反过来又能进一步获得融资的谈判能力。连郁亮亦承认，以前是金融红利阶段。而获得资金少的企业，不仅规模小，也容易被高息渠道侵蚀利润，故而才希冀通过上市解决资金问题。

奥陆资本总裁及投资总监蔡金强指，现在才准备上市的房企大部分不算是大企业，企业发展质量稂莠不齐。据不完全统计，近两年在港交所申请上市的房企中，年销售规模逾千亿的主要包括中梁地产、祥生控股，其它诸如金辉销售规模在900亿左右，海伦堡不足700亿，大唐则为365亿左右，上坤、奥山在300亿上下。

上述人士续指，港交所近年来对地产公司较为严格，会持续提出反馈意见。据其透露，港交所近期还对房企的预收款管控有收紧趋势。该说法目前尚未得到证实。

但无论如何，香港仍是国内企业最理想的上市地点，这里有巨大的融资市场，较完善的监管体制，以及较内地为高的过会率，房企甘愿为之等待。

10月8日晚间，已经二度递表的金辉控股，正式通过港交所聆讯。另一家于4个多月前重新申请的房企，该公司人士对观点地产新媒体乐观表示，预计10月底或11月初可通过聆讯。

与传统地产企业面临情况截然不同的是，今年来已获得上市的物业管理企业包括正荣服务、金融街物业、烨星集团、弘阳服务，近期包括卓越商企、第一服务、合景悠活、世茂服务有了聆讯的进展，此外远洋、恒大、融创、华润旗下物管公司也已提交IPO申请。除了物业股，代建公司绿城管理也在递交招股书5个月后，正式实现上市。

相比之下，据不完全统计，今年已上市的房地产类企业只有港龙中国。这或许又说明，传统地产商并非交易所心口的朱砂痣了。

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原标题： 一份失效的招股书领地港股上市里的中小房企闯关