债券民工 作者：债券民工在路上
来源：债券民工（ID：zhaiquanmg）
永煤集团“20永煤SCP003”2020年11月10日违约带来的信用债券风暴对于河南区域信用债券影响巨大，多家企业（包括国有企业、城投公司）均取消了债券发行计划，只有河南投资和郑州兴港投资两家国有企业成功发行债券。这两家成功发行的国有企业债券具有惊人的相似性：发行人主体信用评级均为AAA；发行的债券产品均为短期公司债券；债券的簿记发行时间均进行了多次延长。
1月20日，永煤事件之后河南省首只城投债券发行成功，且为发行人首次发行信用债券，债券品种为用于保障性住房的扶贫专项债券。
但是，就是在这样的信用债券寒冬中，有一家企业逆势成功发行了两只信用债券，而且还是民营企业，堪称河南最牛债券发行人！！！这家企业就是鑫苑（中国）置业有限公司（以下简称“鑫苑置业”）。
鑫苑置业成立于2006年，为外商独资企业，注册资本和实收资本均为30,700万美元，实际控制人为自然人张勇，中国首家在美国纽交所上市的房地产开发企业。目前鑫源中国的主体信用评级为AA，评级机构为联合信用。根据公开资料，鑫苑置业连续十年 入选 “中国房地产百强企业 ”。截至2020年6月30日，鑫苑置业资产总额为599.68亿元，负债总额为504.32亿元，资产负债率为84.10%。2020年1-6月，鑫苑置业实现营业收入21.63亿元，其中房地产开发收入为20.68亿元，占比超过95%。
从公司的收入情况来看，鑫苑置业最近三年及一期的营业收入波动较大，2020年上半年的收入与同期相比存在一定的差距。
从房地产开发业务的经营情况来看，鑫苑置业最近三年的在建面积、销售面积和销售金额均呈现上涨趋势。但是需要关注的是，鑫苑置业最近三年的结算金额和结算均价存在波动。
从货值储备情况来看，鑫苑置业事实上已经不算是河南企业了，河南区域的货值储备虽然金额最大，但是占比只有26.95%，山东、四川和广东的占比均超过了10%。新增货值储备主要位于二线城市，整体区域结构和分布较好。
截至2020 年6月30日，发行人净负债率为108.20%，有息债务余额为161亿元，占净资产的比例为168.82%。而从偿债压力来看，截至2020年6月30日，公司1年以内到期的有息负债金额为46.83亿元，1-2年内到期的有息负债为63.99亿元。整体来看，鑫苑置业的短期内偿债压力较大，尤其是2021年和2022年，需要特别关注公司的短期偿债情况。
在2020年和2021年这个神奇的信用债券年度，不少头部房地产公司的债券发行都面临的难度都有了大幅提升（比如最近深陷风口浪尖的某幸福），鑫苑置业能够逆势连续发行两只债券，在这个市场环境下更是显得难能可贵。
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