杠杆地产 作者：杆姐
房地产行业正经历大考。
复杂的局势下，在杠杆地产看来，最危险的是腰部房企。他们没有大型房企靠体量还能熬一熬、想更多办法的底气；没有小型房企进退自由的轻盈。在吃到了土地、人口、规模化的一点点红利后，又面临排山倒海的黑天鹅，进退两难。
01增收增速降、现金降、拿地降
和其他大部分房企一样，杠杆地产从宝龙地产2021年未经审核的业绩报告里，看到了诸多以降为主题的数据。
图表来源|东方财富（特此感谢）
不过宝龙地产营业收入能增长已经很不错，之前地产年鉴里还写了很多负增长的房企。
有意思的是2020年宝龙地产的非控股权益应占利润似乎异常地高，为26.71亿元，2019、2021年分别为19.07亿元、13.06亿元。
另一降幅明显的是拿地。2021年宝龙拿地29块，总建筑面积约534.38万平米， 同比大幅减少43.2%。按面积计算，其全口径拿地销售比从去年同期的1.76明显下滑至0.83。这也是大部分房企的过冬手段。值得注意的是，宝龙2021年新拿的地里很多都是三四线城市。
再就是财务方面，2021年宝龙地产的现金及现金等价物及受限制现金同比减少11.3%，为250.68亿元。
02 销售升、短债升、负债率升
说了宝龙地产的降，接下来谈谈升。
如上文杠杆地产提到的，2021年宝龙的营收是提升的，对应销售额也上升。期内其合约销售额1012.27亿元，同比增长24.1%；合约销售面积641.05万平米，同比增长20.3%。虽然没有完成此前公布的年度目标，但这个成绩也很不错。
销售及营销成本及行政开增幅更快，为25.1%，33.04亿元，宝龙说是因为业务增长而导致销 售及管理项目规模扩大。
相比前面现金状况的下降，宝龙地产的借款总额在上升，截至2021年底这一数据为729.58亿元，同比增幅约9.6%。其中1年内到期的借款为220.23亿元，比2020年底的206.01亿元增加了十来亿元。
前面杠杆地产提到宝龙地产现金及现金等价物及受限制现金250.68亿元，这其中受限制存款及现金约有56.61亿元，也就是说宝龙地产能自由支配的现金及现金等价物约为194.07亿元，不足以覆盖其1年内到期的220.23亿元短债。
基于此，宝龙地产2021年的净负债比率比2021年上升2.8个百分点，为76.7%。
总资产从2020年末的1951.3亿元增加到2450.6亿元，主要是物业方面的增加。
一个有意思的细节是，在年报发布前几天，宝龙地产、宝龙商业也官宣了更换已合作了13年的核数师普华永道。在杠杆地产印象里，今年年报季宣布更换核数师的就有好几家。
03 降准！春天来了吗？
另外，前几天杠杆地产注意到宝龙地产发了2022年一季度未经审核营运数据。数据没有惊喜，两个字：腰斩。
一季度，宝龙地产合约销售额121.15亿元，同比下滑50.8%；销售面积76.81平米，同比下滑51.5%。
趋势不太妙。
实际上百强房企1季度的销售情况也不尽人意。据中指院统计，2022年1季度，百强房企在全口径下的整体业绩规模为16279.2亿元，相比去年同期下降47.1%，销售额均值为162.6亿元，同比下降47.2%。
虽然最近各层面利好消息不断，今天央行也官宣降准：
共计释放长期资金约5300亿元！
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