杠杆地产 
铛煮山川，粟藏世界，有明月清风知此音。呵呵笑，笑酿成白酒，散尽黄金。
作者：杆姐
来源：杠杆地产（ID：Property-Market）
最近这周，渝派房企命途多舛，杠杆地产总结一句话：几家欢喜几家忧。
龙湖组织架构大调整，将地产航道独立，总部轻量化设置，向管理要红利，看上去决心满满。
金科则有点小麻烦，黄红云前妻公开喊话，搞得有点不愉快。
曾经的“渝派房企三甲”之一协信更恼火，100多亿元的债务逾期，前几天，重庆市第五中级人民法院发布的公告显示，重庆市协信远创实业有限公司被申请破产，申请人为北京易禾水星投资有限公司。
在重庆地产圈里，除了曾经的“三甲”，还有最近的“五朵金花”，从排名也可以看到，他们分别是：龙湖、金科、华宇、东原、协信。
龙湖、金科、协信的消息，最近杆友们应该听得很多了。华宇和东原活得如何？
华宇发债背后
7月9日，华宇集团2021 年面向专业投资者公开发行的公司债券（第一期）于在上交所上市。
根据此前披露，此次发行规模为5.1亿元，票面利率7%，主要用于偿还即将回售或到期的公司债券。
因为这次债券发行，杠杆地产也得以看到并未上市的华宇集团背后的部分财务状况。活得到底如何？数据来说话。
下图可以看到，房地产销售业务还是华宇集团的主力军，2018-2020年，营业规模上整体营收呈增长趋势，分别为103.54亿元、135.48亿元、163.36亿元。但毛利润和毛利率就没那么乐观，2020年的影响还是挺明显。
其中毛利润从2019年的39.28亿元降到2020年的37.55亿元；毛利率降得更厉害，从2019年的28.99%降到2020年的22.99%。
再来看看其他财务指标，华宇集团有几大增降。
首先是营收稳步趋升，上面有说就不赘述了；
另外还有货币资金上升，2020年，华宇集团的货币资金为117.8亿元，比2019年多了近50亿元。
其次总有息债务大增，同样2020年，华宇的总有息债务为323.3亿元，同比上涨近80亿。
受此影响，资产负债率增加，从2019年的69.35%微增到2020年的71.43%。
下降方面，2020年，反映企业经营情况的经营活动产生的现金流量净额，华宇集团降幅明显，从2019年的16.86亿元降至2020年的14.25亿元。
再就是毛利率，前文杠杆地产有说；连带营业利润率有所下滑；净资产收益率逐年下降。
钱越来越不好赚了，大部分房企都不例外。
此外，从华宇的有息负债期限结构可以看到，3年内要偿还的债务占比达到78.41%，短期债务压力还是比较明显。好在融资渠道还算通畅。比协信活得好。
项目品质问题需要注意，就杠杆地产了解，最近维权的情况有点多。
东原滑落
接下来是东原地产。
2014年，东原地产重组迪马股份，完成借壳上市。目前，上市公司迪马股份的主营业务分为房地产和专用车制造两大板块。但从收入占比来看，房地产开发业务绝对是他的“顶梁柱”。
如2020年报披露，迪马股份房地产开发物业服务收入195.77亿元，同比增长7.48%，毛利率20.09%；
专用车生产业务收入9.76亿元，同比增长3.24%，毛利率21.80%；
建筑业收入4.21亿元，同比增长86.43%，毛利率13.37%。
以东原的体量，这个营收增速和毛利率实际上都是偏低的。
2021年上半年，东原地产的表现如何？
从中指院统计的销售榜单里杠杆地产看到，和2019上半年比，东原掉出前50，滑落至53位，权益销售额排名第72位。
前段时间，迪马股份发布了关于2021年当年累计新增借款的公告。
公告显示，截至2021年5月31日，公司借款余额（含发行债券）为人民币207.19亿元，较2020年末借款余额162.11亿元增加45.08亿元。公司当年累计新增借款超过2020年末净资产182.89亿元（经审计）的20%。
五个月规模增长了27.8%，超过了去年央行和住建部制定的房企融资新规里的上限15%。
不过话说回来，能融到资都是好事。
7月初，迪马股份发布公告，从业务发展、融资和信批等方面全面调整，侧面也可以看到其求变的决心。
03
会更好吗？
回顾上半年，我们听到了太多悲伤的故事。
闽系房企先后折戟、某位川派大佬也传出不好的消息，大鱼吃大鱼的迹象渐显，跑可能死，不跑死的概率更大。
与闽系等相比，渝派房企还算是坚强的。虽然各自都有些大小问题，但目前尚在合理范围。
其他如爱普、新鸥鹏、财信等在重庆楼市上的动静也越来越小，但对于如今的地产圈来说，没有消息就是最大的好消息，某种程度上是对的。
下半年会更好吗？就在杠杆地产写这篇文章时，传来上头全面降准的消息，这或许是个好消息。
一切还在进行时，结果如何尚未可知，但愿都会更好。
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