小债看市 
铛煮山川，粟藏世界，有明月清风知此音。呵呵笑，笑酿成白酒，散尽黄金。
作者：小债看市
来源：小债看市（ID：little-bond）
近年来，保利发展营业毛利率持续下滑，减值损失对公司利润侵蚀加大。
01亏损
近日，保利发展（600048.SH）公告称，第三季度营收为568.65亿元，同比增长30.65%；净利润亏损7.82亿元，下降299.19%。
第三季度报告
公告显示，今年前三季度保利发展实现营收1737.22亿元，同比下降4.95%；净利润为19.29亿元，同比下降75.31%。
归母净利润
经营情况方面，2025年前三季度保利发展实现签约金额2017.31亿元，同比减少16.53%，签约面积1010.42万平方米，同比减少25.13%。
保利发展新增容积率面积290万平方米，总获取成本603亿元，均位于38个核心城市，51%投资金额位于北上广一线城市的核心区域核心板块。
截至今年6月末，保利发展三、四线未售土储约2000万平方米，主要位于珠三角和长三角城市群，未售土储中近60%尚未开工。
销售方面，2025年前三季度保利发展实现销售回笼1941亿元，回笼率为96%。
近年来，在房地产行业风险下，保利发展合作开发项目管理及部分项目所在市场下行压力较大，公司业绩承压。
02财务分析
据官网介绍，保利发展是中国保利集团控股的大型中央企业，福布斯世界500强，致力于打造“不动产生态发展平台”。
2006年7月，保利发展在上海证券交易所上市。
从股权结构看，保利发展控股股东为保利南方集团有限公司，持股比例37.69%。
保利集团直接及间接通过保利南方共计持有保利发展40.72%的股份，为公司实际控制人，最终控制人为国务院国有资产监督管理委员会。
股权结构图
近年来，保利发展营业毛利率持续下滑，尤其减值损失对公司利润侵蚀加大，盈利指标有所减弱。
截至2024年末，保利发展计提存货跌价准备余额79.26亿元。
截至2025年三季末，保利发展总资产为12873.93亿元，总负债9432.21亿元，净资产3441.71亿元，资产负债率为73.27%。
《小债看市》分析债务结构发现，保利发展主要以流动负债为主，占总债务的71%。
截至相同报告期，保利发展流动负债有6659.44亿元，主要为应付账款，其一年内到期的短期债务合计有746.37亿元。
相较于短债压力，保利发展的流动性较好，其账上货币资金有1226.46亿元，可以覆盖短债，公司短期偿债压力不大。
财务弹性方面，截至2024年末，保利发展银行授信未使用额度为3149亿元，备用流动性充足。
银行授信
此外，保利发展还有非流动负债2772.77亿元，主要为长期借款，其长期有息负债合计有2717.79亿元。
整体来看，保利发展刚性债务总规模有3464.16亿元，主要为长期有息负债，带息债务比为37%。
融资渠道方面，保利发展融资以银行借款为主，同时公开市场债券也为其重要融资手段。
另外，保利发展综合融资成本逐年下降，2024年末综合融资成本下降至3.1%。
近年来，保利发展的筹资活动现金流持续呈净流出态势，面临一定再融资压力。
筹资活动现金流
资产质量方面，保利发展其他应收款规模高企，2024年公司对其他应收款计提5.26亿元坏账准备，年末其他应收款坏账准备余额13.85亿元。
截至2024年末，保利发展受限资产合计为1187.98亿元，其中受限货币资金、存货和投资性房地产账面价值分别为16.69亿元、986.51亿元和178.88亿元。
总得来看，保利发展业绩承压，毛利率持续下滑，减值损失对公司利润侵蚀加大，盈利指标有所减弱；其他应收款规模大，面临一定再融资压力。
03“央企开发商”
保利发展前身为广州保利房地产开发公司，是由保利集团的全资子公司保利南方于1992年9月在广州市注册成立的全民所有制企业。
2002年8月，由保利南方作为主发起人，联合华美国际投资集团有限公司和张克强等16位自然人共同发起设立保利房地产股份有限公司。
2006年7月，保利发展在上海证券交易所上市。
2018年10月，保利发展名称变更为现名，2021年9月，公司股票简称变更为“保利发展”。
此外，保利发展作为保利集团旗下房地产业务的主要平台和载体之一，于2018年6月完成对同一集团下另一房地产业务主要平台保利置业母公司保利（香港）控股有限公司50%股权的收购交割工作。
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