海普睿诚律师事务所 作者：吕窈窕 张 楠 律师
来源：海普睿诚律师事务所
01案情介绍
2010年11月，石某购买某项目房产一套，总房价1143630元，其中800000元以按揭贷款方式支付。开发商对该笔按揭贷款承担阶段性保证责任，保证期限至他项权证办理之日为止。贷款发放后，因石某未能按期归还银行贷款，银行遂向法院起诉，法院判令石某归还全部贷款本息，开发商对石某的债务承担连带责任。
开发商依判决向银行代偿后，拟解除与石某签订的《商品房买卖合同》，注销合同备案，收取违约金，收回房屋。过程中，石某积极寻找第三方买家，最终开发商、石某、新买家签订达成一致，开发商收回代偿款、违约金及实现债权的各项费用，最终案件得到解决。
02分析思路
1、涉案房屋未办理产权证的情况下，可以引入第三方买家，开发商通过配合买受人和新买家办理更名，实现归还按揭贷款，开发商免除保证责任的目的。
引入第三方买家（第三方买家可以由开发商引入或者买受人自行寻找），通过新买家提供的资金，结清银行欠款、违约金及开发商因断供纠纷而支出的费用，开发商解除与断供买受人的《商品房买卖合同》，与第三方买家签订新《商品房买卖合同》。
2、具体操作为：
（1）开发商或断供的买受人寻求第三方买家，断供买受人与新卖家自行协商案涉房屋售卖价格。开发商、买受人、第三方买家签订三方协议，约定各方权利义务及更名步骤；
（2）偿还全部银行欠款本息，向开发商支付违约金及开发商为实现债权而支出的各项费用；
（3）前述费用结清后，开发商与发生断供的买受人解除《商品房买卖合同》，共同办理合同备案注销手续；
（4）案涉房屋恢复可售状态，开发商与第三方买家签订新的《商品房买卖合同》。
各方关系可见下图：
03延伸阅读
一般意义上的更名手续，通常发生在房屋的认购阶段，购房者与转卖者并非二手房买卖关系，而是认购协议权利义务的概括转让。商品房买卖合同尚未签订及备案，只需变更认购书及收款收据为新的购买者。此后，转卖者从商品房买卖交易中退出，开发商直接与购房者签署《商品房买卖合同》并交付房屋。
但是，断供案件的更名程序，案涉房屋的《商品房买卖合同》已经过登记备案，通过网签系统生成登记备案号，如果更名则需要在房管局注销原《商品房买卖合同》的登记备案，案涉房屋恢复可售状态，之后，开发商与新买家签订《商品房买卖合同》。
该种操作流程，相当于该套房屋完成了两次交易。因此，从控税的角度来说，部分地区的行政管理机关会对该种方式予以规范。行政管理机关对于更名手续的限制也越来越严格，实践中部分地区房管局已经不允许开发商与业主以签署注销表的方式进行更名；有的地区以该种方式更名需提供相关法律文件并作充分合理说明，因此，该种更名方式能否适用还依赖各地行政管理机关的制度及政策。
综上，在发生断供时，建议开发商综合评估房屋市场价格、银行欠款数额、已支出的各项费用、房屋查封情况、房产证办理情况及房屋所在地房管局的政策限制等因素，确定适用何种方式解决纠纷，实现权利。
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原标题： 房地产断供纠纷应对秘籍之更名
