海普睿诚律师事务所 作者：刑事业务部 张星 张偲懿
来源：海普睿诚律师事务所（ID：hprclaw）
前 言
在不动产强制执行程序中，案外人依据其对执行标的享有的租赁权向人民法院提起执行异议及执行异议之诉，请求法院以“带租拍卖”或负担租赁合同的方式处置房产，是司法实践中常见的情形。租赁权能否对抗抵押权，关键取决于租赁权与抵押权的设立先后、租赁是否真实有效、租赁物是否转移占有，以及租赁权是否影响抵押权实现，司法实践中需结合具体情形判断。
一、先租后抵
根据《民法典》第四百零五条之规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。同时，第七百二十五条确立了“买卖不破租赁”原则，明确了租赁期内所有权变动不影响租赁合同的效力。上述两条规定共同构成 “先租后抵” 情形下租赁权对抗抵押权的法律基础。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”
根据上述规定，在强制执行阶段，法院对于主张“先租后抵”的案外人租赁权会进行实质性审查，以防虚假租赁妨碍抵押权的实现。审查重点通常包括：
1. 租赁合同真实性：合同条款是否符合市场一般交易习惯，是否存在明显不合理之处（如租期过长、以不合理的低价承租等）。
2. 占有事实：承租人是否在抵押权设立前已实际占有使用不动产，可通过现场勘查、核查生产经营活动、水电物业费缴纳凭证等予以证明。
3. 租金支付：是否提供真实合理合法的租金支付凭证。
4. 权利公示：租赁是否办理过登记或公证，虽非强制要件，但可作为强化其真实性的佐证。
若经审查租赁关系真实有效且成立在先，则法院一般应认可该租赁权，在拍卖时予以公示，实行“带租拍卖”。
◉参考案例：人民法院入库案例——昆明某银行云溪支行诉王甲、王乙申请执行人执行异议之诉案
◉裁判要旨：申请执行人以其享有抵押权为由，主张解除租赁人对房屋的占有使用的，人民法院应当对抵押权人、租赁权人各自享有的权利性质、取得权利时间的先后、有无过错等因素进行实质审查，作出综合判断。成立在抵押权之前，并已占有使用的租赁权可以排除移交租赁物的强制执行。
二、先抵后租
当租赁权设立于抵押权之后时，其法律地位显著弱化，遵循 “物权优先于债权”“公示公信” 原则，租赁权不得对抗已登记的抵押权，能否存续则取决于是否实质影响在先担保物权的实现。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权实现导致所有权变动的，承租人请求继续履行租赁合同的，人民法院不予支持，除非当事人另有约定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
是否去除租赁权后拍卖，司法实践的核心在于审查在后设立的租赁权是否实质影响了抵押权的实现。抵押权设立后形成的租赁权，若租约合理、租金公允，且带租拍卖不会降低抵押财产价值、不影响抵押权实现，经申请执行人同意，法院可允许带租拍卖，不必然涤除租赁权。
◉参考案例1：最高人民法院(2025)执监34号执行裁定书
◉裁判要点：本案中某某公司主张的租赁关系成立在后，晚于申请执行人对案涉房产设立抵押权的时间，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，且对抵押权实现已产生影响，汕头中院涤除租赁拍卖案涉房产并无不当。本案中广东高院及汕头中院并未否认某某公司对案涉房产享有租赁权，某某公司如因案涉房产被拍卖导致其租赁合同目的无法实现或产生损失，系其与北京某某家具有限公司因租赁合同产生的纠纷，应当通过其他合法途径寻求救济，不属于本案执行异议、复议及监督案件审查范围。
◉参考案例2：人民法院入库案例：某某信托公司与上海某某投资公司、杭州某某房地产公司、舟山某某置业公司执行实施案
◉裁判要点：第一，晚于抵押权设立的租赁权并非必须涤除。法律对执行标的物上租赁权与抵押权竞合关系的调整，系按照设立先后顺序确定对抗效力，不能简单得出“先抵后租”的财产拍卖时必须涤除租赁权的结论。顺位在先权利的实现无需消灭顺位在后的权利，租赁权不因其顺位在后就必然在抵押权实现时终止，需对其是否阻碍抵押权实现进行实质衡量。本案中涉案房产为商铺、办公用房，买受人竞购目的多为投资，更看重商业价值及租金收益稳定性；在租约期限合理、租金公允的情况下，带租拍卖可提升房产竞买价格，更有利于抵押权人债权实现，这一结论已被司法网拍成效印证。第二，租赁权涤除与否应综合考量各方因素并以抵押权人意愿为准。租赁关系是否影响抵押权实现属于事实判断，需通过不动产强制拍卖前的评估程序测算。抵押房产上的租赁权是否涤除直接涉及抵押权人利益，法院不应依职权单方决定；本案中舟山中院向申请执行人释明，若全部涤除租赁权可能引发执行异议、异议之诉及群体性事件，导致债权实现周期延长、成本增加，违背申请执行人尽快回笼资金的初衷，故采纳带租拍卖方式符合利益平衡原则。
三、实务要点总结与风险提示
在不动产强制执行中，“先租后抵” 且承租人已实际占有案涉不动产的，其租赁权依法受到较强保护，而 “先抵后租” 情形下的租赁权则处于从属地位，是否存续需以不影响在先抵押权实现为前提，面临被依法涤除的风险；无论是承租人主张租赁权以对抗执行，还是抵押权人对租赁关系的真实性提出质疑，双方举证的核心均围绕租赁合同签订时间、租金支付的真实性与合法性、承租人是否实际占有使用不动产等关键事实展开。需要明确的是，通过虚假租赁或恶意串通签订租赁合同试图阻却执行的，该租赁关系不仅无法产生对抗强制执行的效力，相关当事人还可能因妨碍执行面临司法处罚。同时，执行法院在决定是否以“带租拍卖”方式处置不动产时，应当在拍卖程序启动前完成对租赁权的实质性审查判断，并在拍卖公告中明确公示案涉不动产上的租赁权负担情况，以此保障竞买人的知情权与执行程序的公正性。对于当事人而言，清晰了解财产的权力状态，留存并准备扎实的证据，是应对此类纠纷的重要保障。
●作者：张星（合伙人） 张偲懿（执业律师）
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