克而瑞地产研究 作者：克而瑞研究中心
2021年众安集团继续保持稳健销售增长，但营收和净利润出现明显下降，未来企业将收缩投资规模，进一步稳固债务安全，以稳健为第一要务。
核心观点
【业绩稳健增长，销售回款率突破100%】2021年众安集团实现全口径销售额279.3亿元，同比增长27.3%，销售成绩表现较为亮眼。其中97%左右的销售额均来源于浙江省内，大本营杭州贡献达44%。公司紧抓回款，全年共实现销售回款292亿元，回款率高达104.6%。未来，众安仍将以保持稳健经营为首要目标，规划2022年销售金额目标300亿元，2023年350亿元，2024年400亿元。2022年众安整体可售货值约635亿元，仅需47.3%的去化率即可完成目标。
【立足浙江投资积极，未来2年压降投资规模】2021年众安集团共新增12个项目，新增土储总建面193.4万平方米，新增土储总价111.0亿元，全年拿地销售比约0.40，高于百强平均的0.25。未来秉持短期审慎，长期乐观战略投资，2021年全年众安集团新增土储总货值约280亿元，未来3年新增货值保持在160亿/220亿/450亿元左右。
【土地储备充裕，满足未来5年开发所需】截止2021年底，众安集团共拥有总土储建面1048万平方米，其中已售未交付面积175万平方米，剩余可售面积约873万平方米左右，按照管理层的预估，可以满足企业未来5年发展所需，土储较为充裕。
【结转不畅致营收下降，2021年净利率仅0.8%】2021年众安集团实现营业收入49.7亿元，其中地产销售收入由于结转时间的影响为42.8亿元，同比下降36.6%,是企业营收下降的主要因素。酒店经营、商业租赁及物业管理等多元化业务收入约6.9亿元，整体与2020年持平。关于地产结转问题，业绩会上管理层预期2022年会有修复，全年结转收入会在100亿以上。2021年众安集团实现整体毛利润约14.8亿元，整体毛利率约为29.7%，相较2020年略降0.5个百分点。根据管理层透露，未来企业毛利率将会持续维持在30%的水平。全年净利润仅0.39亿元，净利率0.8%。
【三条红线全部绿档，明年将迎来偿债高峰】截止至2021年底，众安集团共持有现金¹77.5亿元，现金短债比提升至2.14，长短债比为3.70。企业借款总额约为人民币169.9亿元，其中一年以内债务占比21%，1-2年债务占比45%，明年将会迎来偿债高峰。企业整体融资成本为6.20%，相较2020年底略有下降。净负债率略有升高至77.5%，剔除预收账款资产负债率同样略有升高至66.9%，不过仍满足三道红线绿线要求。在业绩会上，公司也发布了未来债务管控目标，保持资产负债率<65%,现金短债比>1.2以及净负债率<40%。
全年实现销售额272.3亿元，销售回款292亿元。根据企业公告数据，2021年众安集团实现全口径销售额279.3亿元，销售面积117.5万平方米，分别同比增长27.3%及6.9%。相较于百强房企-3%的负增长而言，企业的销售成绩表现较为亮眼。面对复杂多变的环境，公司紧抓回款，全年共实现销售回款292亿元，回款率高达104.6%，帮助企业维持现金流健康。
展望未来，众安仍将以保持稳健经营为首要目标，规划2022年销售金额目标300亿元，2023年350亿元，2024年400亿元。根据业绩发布会数据，2022年众安整体可售货值约635亿元，其中30.8%位于杭州，44.9%位于浙江省（除杭州）内的其他城市，仅需47.3%的去化率即可完成目标。
97%销售额来自于浙江省内，大本营杭州贡献全部销售额的44%。根据企业披露的销售明细，众安集团坚持立足浙江省，深耕长三角战略。大本营杭州一城销售贡献占比达44%，台州、义乌以及温州三城也分别贡献了13%、13%及12%的销售。结合企业投资战略和2021年拿地情况来看，未来企业销售仍将以浙江省内为主，绍兴贡献率有望随着新项目的入市增长。
02 投资 立足浙江投资积极 未来2年压降投资规模
深耕长三角经济活跃城市，浙江省内拿地为主。根据企业业绩报披露，2021年众安集团共新增12个项目，其中11个都位于浙江省内。新增土储总建面193.4万平方米，新增土储总价111.0亿元，均低于2020年。新增土储楼板价方面较2020年下降至5738元/平方米，主要是由于收并购的湘潭项目地块面积较大、成本较低，若忽略该地块，则企业新增土储楼板价为8790元/平方米，与2020年基本持平。
全年拿地销售比约0.40，高于百强平均的0.25，未来秉持短期审慎，长期乐观战略投资。根据企业业绩发布会透露，2021年全年众安集团新增土储总货值约280亿元，未来企业将坚持平稳布局、精准投资、多元化投资、投融一体的策略，未来3年新增货值保持在160亿/220亿/450亿元左右。
土储总量充裕，二级土地储备可满足企业5年左右开发所需。截止2021年底，众安集团共拥有总土储建面1048万平方米，其中已售未交付面积175万平方米，剩余可售面积约873万平方米左右，相较2020年底进一步提升，按照管理层的预估，可以满足企业未来5年发展所需。土储总量较为充裕，可以支持企业在收缩投资的情况下保持业绩。
受结转影响，全年营收同比下降33.2%，2022年预期结转收入100亿以上。2021年众安集团实现营业收入49.7亿元，同比下降超3成，其中地产销售收入由于结转时间的影响为42.8亿元，同比下降36.6%,是企业营收下降的主要因素。酒店经营、商业租赁及物业管理等多元化业务收入约6.9亿元，整体与2020年持平。关于地产结转问题，业绩会上管理层预期2022年会有修复，全年结转收入会在100亿以上。
物业开发毛利率维持在30%，净利率大幅度下滑至0.8%。2021年众安集团实现整体毛利润约14.8亿元，整体毛利率约为29.7%，相较2020年略降0.5个百分点。根据管理层透露，未来企业毛利率将会持续维持在30%的水平。净利方面由于企业毛利减少且销售费用、管理费用随销售规模增加而增长，本年度公允价值收益下降等因素出现大幅度下滑，全年净利润仅0.39亿元，净利率0.8%。
现金短债比²2.14，长短债比3.70。截止至2021年底，众安集团共持有现金77.5亿元，相较2020年底增32.7%。整体现金短债比进一步提升至2.14，在满足三道红线的前提下进一步巩固债务安全。长短债比方面，截止至2021年年底企业长短债比为3.70，处于行业领先水平。具体而言，企业借款总额约为人民币169.9亿元，其中一年以内债务占比21%，1-2年债务占比45%，2年到5年债务占比28%，5年以上债务占比6%，未来1-2年将会迎来偿债高峰，需进一步关注债务安全。
其他隐性负债方面，截止至2021年末，企业应付贸易账款同比增长至21.3亿元，另有其他应付款项及合联营垫款分别为10.4亿元及11.4亿元。不过3月23日众安集团刚公告与中国农业银行股份有限公司浙江省分行签署《并购业务战略合作协议》，农业银行将授予众安集团人民币70亿元并购融资额度，且就目前企业持有的现金总量来看，整体风险并不大。
净负债率³、剔除预收账款资产负债率⁴均满足监管要求，融资利率长期维持在6.20%左右。截止至2021年末，企业整体融资成本为6.20%，相较2020年底略有下降。净负债率略有升高至77.5%，剔除预收账款资产负债率同样略有升高至66.9%，不过仍满足三道红线绿线要求。在业绩会上，公司也发布了未来债务管控目标，保持资产负债率<65%,现金短债比>1.2以及净负债率<40%。
²现金短债比=（现金及现金等价物+受限制现金）/短期有息债务
³净负债率=（短期有息债务+长期有息债务-现金及现金等价物-受限制现金）/所有者权益
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