齐精智 作者：齐精智律师
2015年9月1日生效的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，债权人无权以请求债务人或第三人履行房屋买卖合同的方式来保障债权的实现。但债权人与债务人之间签订的房屋买卖合同仍然可以合法有效的保障债权的实现。
基于以上规定，绝大部分人会认为债权人与债务人或第三人签订房屋买卖合同已经不能有效保障债权的实现。但商事法律的精髓在于创新，至高境界在于创造出新的法律规则。齐精智律师提示当事人以签订商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保并办理商品房备案登记的，债务人无权确认《商品房买卖合同》无效并请求注销基于该合同已办理的预购商品房预告登记，债权人有权申请法院拍卖或者变卖案涉房产以保障债权的实现。
本文不惴浅陋，分析如下：
一、当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，债权人无权以请求债务人或第三人履行房屋买卖合同的方式来保障债权的实现。
最高人民法院负责人就《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》答记者问：对于以买卖合同作为民间借贷合同的担保，在借期届满后借款人无法偿还本金利息的，出借人往往要求履行买卖合同，进而达到其直接获取买卖标的物的目的。我们认为，此种情形下的买卖合同应当视为类似于担保合同，其效力依附于作为主合同的民间借贷法律关系。正因如此，出借人撇开主合同而要求直接履行作为从合同的买卖合同的，实际上是颠倒了主从合同关系。对此，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理双方之间的纠纷。只有从程序上作出如此规定，才能使双方的权利义务关系真正回位到正确的实体关系中去。如果出借人坚持要求审理买卖合同的，则应当裁定驳回其起诉。
二、当事人以签订商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保并办理商品房备案登记的，债务人无权确认《商品房买卖合同》无效并请求注销基于该合同已办理的预购商品房预告登记，债权人有权申请法院拍卖或者变卖案涉房产以保障债权的实现。
1、当事人以签订商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保并办理商品房备案登记的，借款人无力还款时，债权人只能申请法院拍卖或者变卖案涉房产，而不能直接取得房屋所有权。
裁判要旨：在以签订房屋买卖合同的方式为民间借贷提供担保的情况下，提供担保的人并非必须是债务人，第三人与债权人签订不动产买卖合同为债务人与债权人之间的债务提供担保，若债务人无力清偿到期债务，债权人有权申请法院拍卖合同项下案涉房屋。
案件来源：（2018）最高法民申3042号、（2017）最高法民申2319号。
2、借款合同到期后债务人无力偿还借款，双方经协商一致将借款合同关系变更为商品房买卖合同关系的行为合法有效。
裁判要旨：借款合同到期后债务人无力偿还借款，双方经协商一致将借款合同关系变更为商品房买卖合同关系的行为合法有效。此商品房买卖合同并非为双方之前的借款合同提供担保，也不违反《物权法》第一百八十六条禁止流押的规定。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应予以审查，以防止当事人将超高利息转化为已付购房款。
案件来源：指导性案例72号：汤某、刘某、马某、王某诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案［最高人民法院民事判决书（2015）民一终字第180号］
3、债务人请求人民法院确认《商品房买卖合同》无效并请求注销基于该合同已办理的预购商品房预告登记。人民法院不予支持。
裁判要旨：新国公司与曾福元通过签订商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，新国公司应当依据承诺，以案涉车位为限，承担担保责任。现新国公司在进入破产重整程序后，以其与曾福元之间并无商品房买卖合意为由，请求确认《商品房买卖合同》无效，既有违诚信原则，亦将导致曾福元与新国公司双方之间合法有效的让与担保意思表示一并无效，不利于债权人合法利益的保护。且案涉车位的预购商品房预告登记具有限制物权所有人对担保标的物进行物权处分的效力。在新国公司处于破产重整状态、案涉车位已办理的预告登记仍然有效的情形下，一旦注销该预告登记，将导致双方设立担保物权的合同目的落空，亦会致使借款债权的清偿缺乏相应担保。
故原判决认定案涉《商品房买卖合同》无效，曾福元负有义务协助新国公司为案涉《商品房买卖合同》项下所涉房屋的预购商品房预告登记办理注销手续，缺乏事实和法律依据，亦有失公平。因本案再审审理期间，经本院释明但直至再审庭审程序结束，新国公司并未变更诉讼请求。故新国公司主张的其与曾福元双方基于虚假意思表示而办理预购商品房预告登记所生之障碍或风险，新国公司可依法另遁法律途径予以解决。
案件来源：曾福元、湖南新国置业发展有限公司合同纠纷再审案；案号：（2019)最高法民再304号；合议庭成员：张颖新、江显和、肖芳；裁判日期：二〇一九年十二月二十六日。
综上，当事人以签订商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保并办理商品房备案登记的，借款人无力还款时，债权人只能申请法院拍卖或者变卖案涉房产，而不能直接取得房屋所有权。
齐精智律师，公司股权、借贷担保、房产土地、合同纠纷专业律师，北大法学院北大法宝学堂特约讲师，微信号qijingzhi009。
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