融资松动后率先发力，保利年底冲刺把握机遇

2021年11月融资环境回暖，央企、地方国企成为了先发债对象。其中保利发展11月成功发行两笔中期票据，合计规模为50亿元。而临近11月末，保利发展先后公告了两笔融资方案，拟发行98亿元公司债，以及100亿元规模的租赁住房资产支持证券化产品。仅仅11月，保利发展已发行及注册拟发行的融资规模就已达到248亿。在频繁融资之后，保利12月在第三轮土拍上频频出手，尤其是广州第三批集中供地投资近百亿。

01 借新还旧下降低融资成本  调整债务结构

从近期，保利发展新增融资的募集用途来看，主要是借新还旧，降低融资成本，调整债务结构。如11月3日保利发展发行的2021年度第三期中期票据，实际发行金额达30亿元，主要用途为偿还16年中期票据（16保利地产MTN001）的到期本金。所需偿还的16年中期票据的票面利率为3.28%，而此次发行的中期票据利率为3.25%，成本略有下降。

此外11月19日发行的2021年度第四期中期票据，实际发行额达20亿元，主要是为了偿还银行贷款，所需偿还贷款的贷款利率在4.28%至5.23%，而此次中期票据的发行利率仅为3.55%，大幅改善了企业的融资成本。此外从年限来看，14笔待偿还银行贷款的债务久期为269天，而新发行的中期票据为5年期，进一步改善了企业的负债结构。

而此次，保利发展所公布的不超过98亿元公司债券预案，除了偿还有息债务之外，还将用于补充流动资金、推动项目建设等，值得注意的是，该公司债期限最长达10年，期限较长。

2021年上半年，保利发展持有现金增长6.5%至1554.22亿元，有息负债规模3341亿元，现金短债比和长短期债务比都有所改善；此外上半年保利的借贷利率为4.7%，而新发行的两笔中期票据均在4%以下的低位，未来融资成本也有望进一步下降。

02 逆势扩张，第三轮供地频频出手总额近300亿

除了借新还旧外，在当前环境下，保利发展积极融资也有逆势超车的意图。2021年前三季度，保利发展新拓展项目113个，新增容积率面积2184万平方米，同比增长10%；总拓展成本1434亿元，同比增长9%。其中第三季度在土拍市场较冷，民企受制于还款压力收缩拿地的背景下，保利发展继续保持较为积极的拿地态势，新增容积率面积533万平方米，总拓展成本471亿元。

值得注意的是，近期保利发展在土拍市场上依旧积极。12月2日，广州第三批集中供地共推出17宗地，其中保利接连获取3幅地块，包括38.36亿获取的珠华洲路63号地块，38.35亿获取的番禺石楼镇利丰北地块，以及20.54亿获取的增城朱村地块，成交总价97.2亿元，接近百亿。而此后，济南、厦门的第三批集中供地中，保利也均有布局，在厦门更是联合了国贸、联发以99.6亿的价格获取了高林金林片区地块。据不完全统计，保利发展在第三轮土拍市场上获取的土地权益前总金额已经达274亿元。

03 百亿租赁住房ABS，优化财务报表

除了地产主业外，保利发展拟发行的融资中还有一笔100亿元的租赁住房资产支持证券化产品，其中首期发行规模约10亿元，初步选定广州天悦养老公寓、长沙麓谷林语、长沙保利国际广场、重庆林语溪、沈阳溪湖林语、天津大都会、汕尾金町湾、成都 198 拉斐等项目作为首次资产标的。

此次，保利的租赁住房资产支持证券化产品项目拟采用“专项计划/信托计划+私募基金”的两层架构，先将物业资产划转至私募基金，再转让至专项计划，从而将现金流和风险报酬转移至私募基金，这一过程或为未来的“出表”提供了可能，进而起到优化财务报表的作用。

需要注意的是，保利公寓项目存在起步时间相对较晚，业务规模较小的问题。据披露，截止2021年上半年，保利公寓在营项目 40 个，覆盖上海、广州、杭州、成都等城市，累计开业仅6120个房间，与旭辉、龙湖等同行存在显著差距。而此次百亿规模的租赁住房资产支持证券化产品将会助推保利公寓的业务规模。

整体来看，在11月融资开闸后，保利发展等一批央企、国企抢先在公开市场发债融资。从保利的财务情况看，企业依旧稳居绿档之列，此时大笔融资对于债务偿还的紧迫性并不高，更多是为了储备粮草弹药，以便抢占先机，在窗口期获得更多投资机遇。