自然人抵押名下房产贷款时银行没有义务审查其婚否！

作者：齐精智律师

夫妻一方抵押登记在其名下的房产时，银行有无法定义务去抵押人的婚姻情况，或者让抵押人出具该抵押行为已经其他共有权人同意的声明。齐精智律师提示银行作为抵押权人根据登记簿记载接受抵押担保，无需查明房屋是否存在实际的共有人。

本文不惴浅陋，分析如下：

一、金融机构已经审核了夫妻一方提交的无配偶、其系抵押房屋所有权人的证明材料，已经尽到了合理审查义务。

裁判要旨：天津一中院认为：在婚姻关系存续期间，夫妻一方未经配偶同意，擅自以夫妻共有房屋作为抵押物与金融机构签订抵押借款合同，且其配偶事后未予追认的，属于擅自处分夫妻共有财产，系无权处分。但在签订抵押借款合同时，金融机构已经审核了夫妻一方提交的无配偶、其系抵押房屋所有权人的证明材料，已经尽到了合理审查义务，主观系善意。同时，金融机构亦按照合同约定发放了贷款，即支付了抵押合同的合理对价，故金融机构的行为构成善意取得。

案件来源：王X诉李X、中国民生银行股份有限公司天津分行确认合同无效纠纷案，(2013)津一中民二终字第0069号。该案被最高人民法院《人民司法·案例》2015年第08期(总第715期)收录。

齐精智律师提示上述案例因为法律的变化以及抵押权登记内容的变化，上述判决已经不再能够适用现在的司法环境。

二、无相关法律法规要求抵押权人签订合同时必须对担保人婚姻状况及配偶声明尽到审查义务。

1、裁判要旨：《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产转让给受让人，所有权人有权追回；但受让人受让该不动产时符合善意、以合理价格受让以及应该登记的不动产依法已经登记等情形的，由受让人取得不动产的所有权。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回房屋的，人民法院不予支持。举重以明轻，周伟东作为夫妻一方，以登记在其一人名下的共有房产对外抵押，文化融资担保公司基于对不动产登记簿的记载所产生的物权公示效力产生的信赖利益应予保护，符合物权法、婚姻法的立法精神和保证市场交易秩序稳定和交易安全之原则。虽然《反抵押担保合同》上附有“配偶声明"，但该担保合同亦明确约定，乙方（周伟东）保证合法拥有抵押物的处分权，抵押物如系共有财产，乙方须出具其他共有人同意抵押的书面证明。本案中，案涉房产为周伟东、程晓春夫妻共同财产，但无证据证明周伟东按照该条款约定，如实陈述其不具备抵押物的处分权，故而，虽《反抵押担保合同》中附有“配偶声明"，但此条款不应理解为对文化融资担保公司必须尽到的合同审查义务，亦无相关法律法规要求抵押权人签订合同时必须对担保人婚姻状况及配偶声明尽到审查义务。综上，程晓春关于文化融资担保公司签订抵押合同时未尽到审查义务，主观上存在重大过失，不符合善意取得的主张，缺乏事实和法律依据。

案件来源：程晓春与重庆文化产业融资担保有限责任公司合同纠纷再审案【(2019)最高法民申4188号】

2、《民法典》及物权篇司法解释均没有要求抵押权人签订合同时必须对担保人婚姻状况及配偶声明尽到审查义务。

（1）《民法典》第二百一十六条：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第三百一十一条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

（2）最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）第十五条:具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：

（一）登记簿上存在有效的异议登记；

（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；

（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；

（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；

（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

三、办理抵押登记的行政部门已经不需要申请人无需提供婚姻状况材料，不动产登记机构不再审查其婚姻状况。

1、《武汉市自然资源和规划局关于优化不动产登记婚姻关系审查的公告》

自然人因取得不动产申请登记的，不动产登记机构根据不动产登记权属来源文件（如商品房买卖合同、存量房买卖合同、赠与合同、安置协议等）载明的权利人，以及申请人关于不动产所有权人的申报办理登记。申请人与权属来源文件载明的权利人一致的，申请人无需提供婚姻状况材料，不动产登记机构不再审查其婚姻状况。

2、《西安市关于优化不动产登记婚姻关系审查的公告》

自然人因取得不动产申请登记的，无需提供婚姻证明材料。不动产登记机构以权属来源文件（如房屋转让合同、商品房销售合同、赠与合同、安置协议等）记载的取得权利人办理相应登记事项，不再审查其婚姻状况。

综上，银行作为抵押权人根据登记簿记载接受抵押担保，无需查明房屋是否存在实际的共有人。

齐精智律师，陕西明乐律师事务所执行主任，仲裁员、北京大学法学院北大法宝学堂特约讲师，公司股权、借贷担保、房产土地、合同纠纷全国专业律师，微信号qijingzhi009。

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