习REITs 作者：杨岚清
来源：习REITs（ID：C_REITs）
4月15日，由建信信托有限责任公司为受托人/发行载体管理机构、宝湾物流控股有限公司作为原始权益人的“宝湾物流控股有限公司2020年度第一期资产支持票据（疫情防控债）”于2020年4月15日在银行间市场成功发行。作为今年债券市场首单疫情防控CMBN，市场投资热情高涨，全场认购倍数3.1倍，发行利率创造了CMBN产品历史最低价。
项目信息
产品基本要素
交易结构
该项目单一资金信托设置了抵押物抵押以及标的物业的未来租金收入质押。根据交易结构的设计，对信托计划优先级资产支持票据进行保障的现金流主要来自标的物业运营租金净现金流。南山开发集团承担差额补足义务。
增信措施
这单产品主要采用了以下增信措施：
1.内部增信方面
（1）优先级/ 次级结构化分层
（2）超额现金流覆盖
（3）信用触发机制：包括：加速清偿事件、评级下调事件及违约事件。
2. 外部增信方面
（1）差额支付承诺：中国南山开发集团承担差额支付承诺
（2）流动性支持：中国南山开发集团作为流动性支持承诺人
（3）基础债务人提供标的物业抵押担保：无锡宝湾、新都宝湾、龙泉宝湾、武汉宝湾的全部债务，无锡宝湾、新都宝湾、龙泉宝湾、武汉宝湾以名下标的物业为抵押物
（4）基础债务人提供应收账款质押担保：对无锡宝湾、新都宝湾、龙泉宝湾、武汉宝湾在信托贷款项下的全部债务承担质押担保责任。
（5）连带责任担保
宝湾物流控股有限公司
宝湾物流控股有限公司，是深圳市新南山控股（集团）股份有限公司（股票代码：002314.SZ）与中国南山开发（集团）股份有限公司共同投资成立的高端物流设施投资平台。公司成立于2011年7月，注册资本25亿元人民币，发展至今，已在中国34个经济热点城市战略性布局了63个高端物流园区，构筑了规模强大的物流设施服务网络。
财务概况
标的物业情况
武汉宝湾物流园
武汉宝湾物流园位于武汉市汉南区纱帽街幸福园路东侧，东临幸福中路，南至通江三路，北到通江二路。武汉宝湾物流园于2016年竣工正式投入运营，其土地使用权面积为 281,523.30 平方米，建筑面积142,812.98 平方米，共包含6栋仓库及 1 栋综合楼，其中仓库均为一层，均十字隔断为 ABCD 四个分区，综合楼为6层，此外还有 40,000 平方米土地作为堆场出租。
2016~2018 年，武汉宝湾物流园使用率分别为 78%、89%和 96%。截至 2019 年 9 月末，加权平均仓储价格为 22.70元/平方米/月。
历史收入：
无锡宝湾物流园
无锡宝湾物流园位于江苏省无锡市惠山区风能路 65 号，于2016年竣工正式投入运营，其可出租面积为119,529.29 平方米，建筑面积110,762.45平方米，共包含5栋仓库及1栋综合楼，其中仓库均为一层，综合楼为3层，此外还有1,200平方米土地作为堆场出租。
2016~2018 年，无锡宝湾物流园使用率分别为14.7%、54.3%和 100.0%。截至2019年9月末，无锡宝湾物流园仓库仓储价格为24.89 元/平方米/月，非仓库作业场地价格为4.59元/平方米/月。
历史收入：
龙泉宝湾物流园
龙泉宝湾物流园位于成都市龙泉区经济技术开发区汽车城大道999号。土地使用面积共 272,758.34 平方米，建筑面积为 129,314.28 平方米，投资总额 4.87亿元，共包含 9 栋仓库、1 栋办公室附楼及 1 栋综合楼。
2016~2018 年，龙泉宝湾物流园使用率分别为 98.1%、96.2%和 100.0%。截至 2019 年 9 月末，龙泉宝湾物流园加权平均仓储价格为 25.74 元/平方米/月。
历史收入：
新都宝湾物流园
新都宝湾物流园位于成都市新都区新都镇物流中心顺运路 9 号，于 2009 年竣工正式投入运营，共包含 6 栋仓库、1 栋辅助用房、1 栋办公用房、1栋厕所用房和 1 栋宿舍。项目建筑面积 71,448.46平方米，可出租总面积为 75,934.86 平方米，
2016~2018 年，新都宝湾物流园使用率分别为 99.6%、93.9%和 100.0%。截至 2019 年 9 月末，新都宝湾物流园加权平均仓储价格为 30.36 元/平方米/月。
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