从投资人角度看——通过司法拍卖程序获得工业类目标资产的主要风险与应对建议

1. 项目概况与主要疑问

a) A公司是某化工类生产型企业，因未履行到期债务，被债权人申请强制执行，相关抵押财产（包括土地使用权、厂房、机器设备等）进入网络司法拍卖程序，根据网络司法拍卖的规定，如A公司经过两次拍卖、两次流拍，将进入变卖阶段；

b) B公司在化工行业发展多年，具有领先优势，因为产业布局等考虑，在A公司进入第二次拍卖过程中，拟通过拍卖程序获取A公司的工业类资产。

针对拟进行的交易，B公司就以下内容提出了疑问：

a) 如何确定拍卖标的物的现状与评估报告中的清单是否一致？

b) 如何确定是否存在额外的罚款、滞纳金等金额？

c) 税费如何处理？

2. 初步分析

根据B公司拍卖公告、对B公司所有涉及诉讼信息的检索、整理，我们提出以下初步建议：

a) 核实拍卖标的物的实际情况：

对于投资人（竞买人）来说，从司法拍卖公告、拍卖须知等公开材料中可以获取的拍卖标的物的信息不一定100%与“实物现状”一致，且拍卖公告中通常会注明“拍卖标的以现状进行拍卖，法院不承担拍卖标的瑕疵保证”，因此需要竞买人在竞买前亲自实地看样，如果未看样即参与竞买，则视为对标的物的实物现状的确认。更核心的问题是，对于工业类资产来说，其土地、厂房上是否存在其他使用人，是否存在清场的难题，以至于影响竞买成功后的顺利投产。

b) 额外罚款、滞纳金的承担

A公司作为化工类生产型企业，不排除会存在较高的水电部门的罚款、滞纳金，对于该等额外的费用，须由买受人承担，并自行负责处理。对于具体金额，实践中较难通过竞买人自行向债务人或供水、供电部门调查，而主要需要与拍卖法院咨询标的物详情，争取获得详细的欠缴款项金额。

c) 税费处理

根据拍卖须知，“标的物转让登记手续由买受人自行办理，交易过程中产生税费由买受人承担”。作为竞买方，特别是标的物涉及工业用地使用权等，可能涉及高额的土地增值税，此时需要在财务上确认，是否可以将缺失发票的实际支出金额列入收购目标物业的成本，从而降低税款额度。

1. 物业现行产权的完整性

建议：

a) 参照产权证和评估报告；

b) 至交易中心、国土局、房管局、房地产交易中心等地查询土地和物业内档；

c) 查询土地、物业上是否有共有人、是否土地性质土地用途符合等。

2. 物业现行使用权的完整性

建议：

a) 结合法院资料和现场核查；

b) 查询是否有与其他方的公用面积、走道是否需要经过其他公司、或者其它公司走道是否需要经过物业等地役权限制、公共管理区域限制等对使用物业有无不方便的地方；

c) 查询是否有其他租赁方需要腾退的；

d) 是否存在没有纳入拍卖范围的比如围墙、消防设施、绿化，这些如何处理；

e) 是否有化工废弃物需要清理、园区接口是否正常、电压、蒸汽气压等是否正常。

3. 设备现行产权和使用权完整性

建议：

a) 结合法院资料和现场勘查；

b) 查询设备作为动产，是否完整、老旧、残缺，影响价值和使用；

c) 查询是否有其他法院查封、是否有租赁、其他动产抵押、融资租赁；

d) 查询是否所有设备的采购款、安装工程款均已支付完毕，是否存在欠款需要代为偿还。

4. 物业过户是否存在障碍

建议：

a) 查询物业是否存在违章搭建、违反规划等无法过户的障碍；

b) 查询物业过户需要多长时间，是否显著超过正常办理过户程序。

5. 物业过户、设备交割额外税、费成本估算

建议：

a) 买受人需要承担所有过户过程中的成本；

b) 买受人是否需要承担卖方的税、费、欠缴款项、罚金；

c) 这些额外税、费是否可能在变卖公告发出前进行沟通，从而不由买受人承担。

6. 物业过户后重建、投产风险

建议：

a) 物业上是否有众多公司注册地址、是否这些公司注册地址的相关公司能够找到股东，能够顺利签字迁出物业，否则可能影响买受人在物业上成立公司；

b) 物业的安评、环评、质监、消防等手续需要重新办理，是否还能办理的下来；

c) 物业修整、重建、重新投产的所有费用预算，包括废弃污染清理、被偷被盗设备恢复、公共设备恢复。

结语：本文主要从一例工业类资产拍卖案例谈起，对于其他工业类资产拍卖的具体的项目，由于涉及具体行业专业性、所涉拍卖资产（土地、厂房、设备等）的情况不同，还需就个案具体分析。希望本文可以对参与工业类资产拍卖的市场主体有一个初步借鉴作用。