不良资产中如何收取抵押物租金

作者：不良掘金蛙

来源：不良掘金蛙（ID：buliangjuejinwa002）

这个话题是因为最近有一笔债权处置过程中，遇到这个问题，正好分享给大家。

01 如何获取缴纳租金的信息

因为在前期尽调和投后的管理中，我们到现在与承租人沟通过有关抵押物的纠纷问题，和前期试探的研究过承租人购买抵押物使用的问题，所以了解了关于租金的缴纳期限和大致金额，也向承租人说明了，因为是抵押后租赁，如果其缴纳租金不通知我们，那我们一定申请腾空抵押物申请拍卖。所以在债务人（抵押人）向承租人索要租金的时候，承租人第一时间联系了我们。

02 收取租金的法律依据

（这两个案例里面的裁判论述还是挺不错的，建议看看）

首先，《民法典》第四百一十二条第一款：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。

其次，在最高院判决（2016）最高法民终542号和最高院裁定（2019）最高法执监479号中明确了租金属于法定孳息；抵押权人对租金享有优先受偿权；要求抵押权人通知清偿义务人（承租人）是为了防止其清偿错误，不是生效要件而是对抗要件，即承租人在不知情的情况下，将租金给付给抵押人（出租人）后，抵押权人不能说无效。（通俗就是一旦给了你就没法要了，只要没给你作为抵押权人就能去优先受偿）；而且非常明确的说明扣押的理解应该是法院通过查封对抵押财产施加以公权力之后，抵押人收取孳息的权利即被剥夺，租金作为抵押物交换价值的一部分，应当算入抵押权优先受偿的范围内，抵押物不论被哪个债权的执行法院扣押，均不影响抵押权人优先受偿权。

03 操作过程

先联系法官提交申请执行租金的申请和案例，明确表示我们已经在积极营销抵押物，如果租金缴纳之后必然会导致我们和承租人之间的矛盾，而且我们也会追租金未能及时扣押的责任。通知承租人如果缴纳租金给到债务人（抵押人），我们就一定会申请腾空房产。同时联系债务人（抵押人）在最初申请贷款时，其曾提供过两份承诺和抵押物出租协议，协议的内容显示出租日期早就到期了，其后面的全部都是抵后出租，并且承诺无出租。如果再拿出什么更早的出租协议或者和前面材料相冲突的内容，一定会追刑事责任。当然这些话还是遵循“先礼后兵”的方针，不要上来就非常强势的表明我一定会怎么样，通过交流的过程渗透给对方。而且我们说的也是真话，如果真发生了那肯定会按照方案执行下去。

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原标题： 不良资产中如何收取抵押物租金