地产三哥 作者：地产三哥
来源：地产三哥（ID：dichansange）
杀猪杀尾巴，各有各的杀法。
三哥一贯喜欢剑走偏锋，所以经常扑街。摔得多了，抗击打能力也就强大了。
年纪大了，经不起摔打，于是抱着“怜悯的心”看看三大傻之一的地产股。
顺便在其中寻找一些安全的黄金坑，以便安心的闭目养神之余，说不定会有偶尔勃起的快乐。
最近思考了一个市盈率-市净率四象限法的估值筛选方法，抛砖引玉。
一、TOP30房企的市盈率与市净率
市盈率（静态）的公式是市值/盈利（上年）,（后文简称PE)。
市净率的公式是市值/净资产，（后文简称PB）。
市盈率越高，盈利预期越好，越低则反之。
市净率越高，公司资产泡沫越高，投资人看好；市净率越低则反之。
通常，这两者的方向是一致的。
但是，也有严重背离的情况。
二、四象限下的TOP30房企分类
以市净率1.0、市盈率8.0为坐标原点。对TOP30房企进行分类。
分别来看一下：
① 高市盈率且高市净率好理解，投资人看好，投资人也可能是控股股东。龙湖、万科、世茂都在这个区间。当然，既然看好，多少有一点泡沫。
② 低市盈率且低市净率好理解，投资人不看好。
③ 不好理解的是市盈率和市净率的背离，一高一低。背离不严重也罢，背离的严重，就值得仔细看看。
具体来看两个公司：
绿城中国：市盈率16.38，市净率0.38。
这里有个公式：
显然，出现背离的原因是净资产收益率高低区别。
对房企来说，净资产收益率除了运营效率之外，背后又涉及到高杠杆。
比如中梁控股的净资产杠杆是25.7倍，绿城中国净杠杆是6.9倍。杠杆高低又是安全性的指征。
即便考虑高杠杆的原因，绿城的净资产收益率还是偏低不少。
所以，绿城集团出现市净率低而市盈率高的背离现象。
背离的指标在什么情况下会调整呢？
假设绿城中国不存在大量计提，同时毛利显著改善，那么净资产收益率会增加。
此时利润会增加，公司市值会增加：但通常不会有16倍市盈率，市盈率会显著下降。
同时利润带来的净资产增幅，也会让市净率指标上升。
市盈率下降而市净率增加，两个指标之间的关系就趋于正常。
在绿城中国这个象限里面还有一家，滨江集团。
三哥以为，绿城中国值得关注。
再来看另一个极端中梁控股：市盈率4.55，市净率2.04。
中梁控股净资产的盘子小、杠杆高。
归属上市公司股东的净利润能占到净资产44%（2019年上市公司股东净利润38.34亿元，净资产87.28亿元）。
而且是典型的黑马，成长性好。
这或许才是这一背离现象的根源。
“预期差就是生产力”。
在中梁控股这里，高PB、低PE已经部分填补了这个预期差。
这个分析过程有点倒因为果。
为什么倒因为果？
因为事实证明，房企的发展路径就三条。
三线以下城市的高周转带来的规模扩张，然后：
一条路，是继续走到黑。
一条路，是向高能级城市转移的稳定的周转。
一条路，是转向稳定的周转+自持运营。
每条路上都有先行者的例子可以借鉴，分析起来比较简单。
三、第三象限中的“黄金坑位”
第三象限，低市盈率，低市净率。
有些公司的市净率低到有点“令人发指”了。
在第三象限中有这么几家：
富力地产、融信集团、远洋集团、雅居乐、佳兆业。
谁才是“黄金坑位”？谁又是“估值陷阱”呢？
三哥正在整理思路，下回分解。
个人意见，不作为投资参考。
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原标题： TOP30地产股中的“黄金坑位”（1）
