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铛煮山川，粟藏世界，有明月清风知此音。呵呵笑，笑酿成白酒，散尽黄金。
作者：观点新媒体
来源：观点（ID:guandianweixin)
近两年，商业管理作为大物管下的细分赛道，逐渐受到资本市场的青睐。
1月7日晚间，龙湖智创生活在港交所递交上市招股书。
龙湖智创生活是龙湖集团发布的全新品牌，有机融合了龙湖集团原有智慧服务、商业运营等业务，打造的“物管+商管”服务平台。
事实上，过去几年，房企开始大规模分拆物业上市，发展至今，物管板块早已具备一定规模，有数据统计，目前，在恒生指数的行业类别之下，该板块已有超过50家上市公司。
2021年，行业迎来分水岭，上半年，国家层面出台相关政策，推动行业快速增长；下半年，行业风向开始转换，市场情绪低迷，物管行业的热点话题也从上市转为收并购。
同时，类似万物云、龙湖智创生活等“大鱼”入场，物业板块的格局又将迎来哪些变化？
一系列疑问，或许能从近400页招股书中找到答案。
在管规模2.5亿平
1998年及2002年，龙湖分别成立物业管理部门及商业运营部门，随着物业管理服务业务以及物业开发及投资业务的发展，龙湖于2018年成立龙湖智慧服务为独立持股实体，经营住宅及商业物业管理业务。
2021年10月27日，龙湖智创生活的间接全资附属公司龙湖智创生活（香港）有限公司与嘉逊发展订立股份转让协议，据此，龙湖智创生活(香港)同意收购天街商业资产管理100%已发行股本，代价为1港元。
由此，龙湖集团将其商业运营业务转让至龙湖智创生活，实现重组，并于今年1月7日对外宣布“物管+商管”的全新品牌——龙湖智创生活。
事实上，近两年，商业管理作为大物管下的细分赛道，逐渐受到资本市场的青睐。毕竟，相较于传统的住宅物业管理公司，商管公司因其租金收益成长性高，且很稳定，整体的市盈率表现、估值会更高一些。
而龙湖智创生活在上市前夕完成对天街商业资产管理的重组，能够进一步增长规模、增加业务多样性，同时为后续提振上市资本表现。
从企业在管规模来看，物业管理服务方面，截至2021年12月28日，该公司的在管项目共计1512个，在管面积2.54亿平方米，合约面积及战略合作面积约4.4亿平方米。
商业运营服务方面，目前龙湖智创生活管理的已开业项目60个，在管面积约为580万平方米，公司储备项目68个，购物中心年销售额约446亿元。
另外，于2019年、2020年及截至2021年9月30日止九个月，该公司管理的购物中心的整体平均出租率分别为98.5%、96.9%及97.8%。
收入方面，过去几年龙湖智创生活的业绩稳步提升，2019年、2020年及2021年9月30日止九个月，龙湖智创生活分别录得收入43.69亿元、64.68亿元及77.71亿元。
其中，住宅及其他非商业的物业管理服务是该公司业绩的主要来源，2019年、2020年及2021年9月30日止九个月，这一业务收入分别为38.86亿元、54.45及60.12亿元，分别占总收入的89.0%、84.2%及77.4%。
此外，从龙湖智创生活的收入结构来看，近几年，该公司不断拓展来自第三方的项目。
截至2021年9月30日，龙湖智创生活的在管面积中，来自龙湖集团及其联合营公司的项目数量为493个，而来自立第三方开发的项目数量达到696个，在管面积分别为8543.5万平方米、1.27亿平方米。
事实上，自2019年以来，该公司独立第三方开发商开发的住宅及其他非商业的物业管理服务收入贡献持续增长，龙湖智创生活在招股书中提到，这主要是由于公司发展物业管理项目来源的发展策略所致。
截至2019年、2020年12月31日及2021年9月30日，龙湖智创生活的在管面积中，来自立第三方开发的项目数量分别为230个、398个及696个，分别占在管项目总数的43.9%、47.4%及58.5%。同期，其相应在管建筑面积分别为37.4百万平方米、78.9百万平方米及127.1百万平方米，分别占在管总建筑面积的38.2%、51.5%及59.8%。
龙湖智创生活的外拓能力逐年增强，其对母公司的业绩依赖亦逐年降低。
数据显示，于2019年、2020年12月31日及2021年9月30日，由母公司提供的收入分别为16.81亿元、96.40亿元、20.01亿元及18.41亿元，各占同期公司住宅及其他非商业物业收入78.67%、63.99%及53.71%。
与此同时，龙湖智创生活在招股书中提到，于2021年，公司与独立第三方拥有的购物中心探索轻资产商业运营模式。
上市筹备
龙湖集团分拆物业上市的消息最早在2018年传出。
彼时，龙湖地产正式更名为龙湖集团，与此同时，四大主航道中的物业板块亦由龙湖物业升级为“龙湖智慧服务”。
除了更名，龙湖接连入股绿城服务、委派非执行董事……一系列动作让外界误认为这是其上市前的准备工作。
随后几年，外界对龙湖分拆物业上市的猜想从未停止，但最终都换来管理层“暂无上市计划”的答案。
尽管如此，上市传闻并未停止，最近一次出现在2021年11月23日。彼时，市场消息称，龙湖集团考虑让物业管理子公司进行10亿美元的IPO，消息还指出龙湖正在与中金公司、汇丰、摩根大通等投行商讨上市事宜。
由于披露了明确的募资金额等内容，外界认为这一消息可信度颇高，但鉴于过往无数传闻并无实质性进展，也有不少投资者担忧，此次消息亦会“石沉大海”。
但资本市场从来不是空穴来风，伴随着1月7日晚公布的一纸招股书，让靴子终于落地。
事实上，过去一年时间，龙湖集团为了分拆“物业+商管”上市，亦做了不少准备。
其中，2021年1月龙湖将“塘鹅”租售装修服务品牌从智慧服务板块剥离出来，正式开启房屋租售、房屋装修C5、C6两大主航道，成为行业内首个明确成立租售及装修运营条线的企业。
除了整理业务线条之外，在收并购领域，龙湖亦大刀阔斧前行，在2021年2月，龙湖收购美好幸福物业60%股权，在8月末进而完成了100%股权的收购。
随后3月4日，龙湖智创生活斥资12.73亿收购亿达服务；8月完成收购楷林商务服务集团的全部股权；9月再将九龙仓集团的内地物管资产收入囊中。
物管企业进行收并购，初衷依旧是规模扩张与战略发展。
其中，收购亿达物业，龙湖智创生活获得1664万平方米的在管面积，收购美好幸福增获600余万平方米在管面积；收购九龙仓集团的内地物管资产，增获近900万平方米的管理面积。
与此同时，通过与安馨康养（康养服务）、狮城怡安（提供多业态服务）、两山公司（城市建设）等合作，能够拓展新领域、打开新市场。
对比物业板块目前已上市企业，碧桂园服务的总市值达到1358.21亿港元，对应PE为31倍；绿城服务PE为22倍，主打“物管+商管”业务的华润万象生活PE则为52倍，同样分拆“物管+商管”的龙湖智创生活，资本市场能够给多少估值，尚待揭晓。
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