优质如招商蛇口，也遇到了问题|地产年鉴④

作者：杆姐

看完地产大咖招商蛇口旗下小弟招商局置地的2021年业绩公告（详见《不会做很大的招商局置地》，2022年3月22日），本期杠杆地产2021年地产行业财报拆解“地产年鉴”栏目，终于该说说招商蛇口了。

近期房企、物企年度业绩密集发布，杆友有特别想看的房企、物企年报，请迎留言告诉我。

01营收较快增长，利润却下滑

招商蛇口的年报披露，2021年，其实现1606.43亿元营收，同比增加23.93%；

不过，归属于上市公司股东的净利润103.72亿元，同比却是减少15.35%。

（1）报告期内,公司房地产项目竣工交付并结转的面积增长，因此房地产业务结转收入增加，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比有所下降。

总结起来，一方面是市场变了，毛利率下滑；一方面减值影响；同时转让投资收益减少。

而且我们看，所有片区的的毛利率全部下滑的，无一幸免。

特别华东和西南区域，毛利率下滑超4个点。

02业务能力丰富，难抵写字楼、酒店出租率不景气

不过，和一般房企比起来，招商蛇口的业务更加丰富，布局核心城市，韧性总体要强很多。

如年报披露的，招商蛇口作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，是招商局集团内唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同平台。

按照招商蛇口的介绍，该司以“成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为目标，从城市功能升级、生产方式升级、生活方式升级三个角度入手，为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案，为客户的生活和工作配套提供多元化的、覆盖全生命周期的产品与服务。

比如在全国邮轮港口方面，网络化布局与商业模式复制，实现“船、港、城、游、购、娱”一体化联动管理，构建集旅游地产、母港经济、邮轮产业于一身的高端旅游服务生态圈，目前已初步完成在深圳、厦门、湛江、上海、天津等沿海城市的布局。

打造世界级超大型会展综合体——深圳国际会展中心为标杆，为杭州、重庆等城市的会展项目提供代建、运营、咨询等专业服务……

其他产业聚集、园区运营、各类住宅、商业项目等也是非常多。

而且招商蛇口重仓核心城市，年报说2021年，在划定的“强心30城”中权益地价投入占总投资额的90%，重点布局上海、南京、广州、杭州、武汉、重庆等核心城市，位于国家重点城市群长三角和粤港澳的合计投资比重超70%。

这保证了价格和基本的利润。

不过即便如此，杠杆地产发现在上述不错的城市，招商蛇口的商业综合体出租率总体还行，但写字楼出租率依旧不算太好。

如上图，也有不错的，但有不少的出租率低于70%，且其城市层级并不低。

这大概不是招商蛇口的原因，而是和宏观经济局面、部分楼宇的区位及周边等有关。

同样，通过年报，杠杆地产看到，招商蛇口旗下的酒店营收和年均出租率就更差。

如上图，14家酒店，有10家左右年均出租率低于60%，20%左右，甚至低于20%的也大有人在，你说这生意怎么做？

全球黑天鹅持续影响，我们商旅方面的严厉管制如果持续，可以想见如何改善？

只能说2020年太惨了，希望2022年能更好恢复一些吧。

03融资优秀，部分现金流数据异动

债务状况，从年报看，招商蛇口还是很稳健的。2021年末，剔除预收账款后的资产负债率61.67%，未剔除预收账款后的资产负债率68.94%，净负债率42.82%，现金短债比1.25。

招商蛇口主要融资中，银行是绝对大头，这保证了较低的平均利率和可以使用的周期较长。

如上图，最低利率1.30%，最高的7.05%——当然这个还是有点高了。不过，总体不高。

住宅开发项目权益销售额1658亿元，近三年经营活动产生的现金流量净额不为负。

不过有趣的是，杠杆地产看到，招商蛇口经营活动产生的现金流量净额2021年为259.77亿元，2020年为276.22亿元，下滑5.96%。

同时，投资活动产生的现金流量净额为-242.77亿元，2020年为-48.18亿元，下滑403.87%年，年报解释说购建固定资产及联合营公司投资及垫款增加。

然后筹资活动产生的现金流量净额为-111.61亿元，2020年为78.94亿元，下滑41.39%，主要是归还借款及合作方垫款增加。

最后杠杆地产看到，招商蛇口现金及现金等价物净增加额-96.12亿元，2020年为147.93亿元，下滑164.98%，因为购建固定资产及联合营公司投资及垫款增加。

小结一下，招商蛇口是一家不错的公司，当然在特殊背景下，也遇到了一些问题。

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