不良资产之尽职调查

作者：不良掘金蛙

来源：不良掘金蛙（ID：buliangjuejinwa002）

尽职调查是整个不良资产收购和处置流程中最重要的环节之一。可以说对资产包的处置具有决定性，所以一定要仔细。

01 准备工作

打印或者整理出来，每一户抵押物的基本信息和情况，以便现场勘查或者询问。最好把房产证信息摘录或者打印出来。提前针对不同的抵押物，需要注意询问和查看的问题汇总清单，防止现场遗忘。

02 跟随出包方

前面说过一般出包方会带领大家一起走访一遍，时间会很短。一定要做好下面几件事：第一标记位置，现在手机都很方便，地图收藏一下；第二询问清楚哪些是自己的抵押物，哪些不是。不是说目之所及都是抵押物，否则您自己回头来找可就麻烦了，这个时候打印好的房产权属信息就用上了，一一核对，别怕麻烦；第三如果能遇到当事人，提前做好的问题可以直接问，遇不到就问银行的信贷人员。如果没有问题也要留一个人仔细听，指不定哪话就是有用的。

剩下的就需要自己详细去查看了，

03 居住类用房

a.抵押物成新度、所在楼层、面积、格局等房屋基本情况；

b.抵押物所在地公共交通便捷度，据最近地铁口的距离，公交线路有哪些；

c.抵押物周边生活配套设施是否齐全，包括超市、医院、学校、幼儿园、市场等；

d.抵押物所在小区环境、绿化及物业管理水平、建筑密度、是否已经完工、装修情况；

e.抵押物的实际占用情况，是空置、自住还是出租，若租赁，则向承租人了解租期、租金、出租人等情况，了解其购买意向；重点关注该租赁是在抵押前还是抵押之后；若自住，则关注常住人口状况，是否有老弱病残等影响日后处置的情形；

f.与小区周边中介，小区物业、租售中心、业主、租户洽谈，了解同楼盘住宅的二手市场价与租赁市场价。

04 商业（商服和办公类）

a.了解抵押物所服务的人群、人口聚集度及所能够承受的租金水平，包括住宅密集度，居住人口消费水平等；

b.商铺本身所处地段、交通便捷度和业态定位，是否位于人流聚集处和显眼位置，如道路交叉口、地铁口、小区门口等，其业态是社区配套还是偏高端品牌店以此判断大致市场租金水平；

c.与中介、承及周边店主了解附近店铺实际租金情况，尽调者实地走访商圈感受商业氛围；

d.是否有相关利好规划，如周边有无新开设的地铁线路，知名楼盘、商场的开盘，地标性建筑的落成，政府拆迁规划等；

e.抵押物现状，占用或空置，了解占用人身份或空置原因，判断现状是否稳定。

f.考察抵押物所处位置，是否为城市CBD；

g.抵押物所处楼盘的办公品质，包括其成新度、安保措施、物业水平等；

h.考察抵押物所处楼盘本身的业态，了解出租率，关注是否有商改住的情形；

i.考察抵押物周边的办公氛围是否浓厚，是否有相应的配套设施；

j.了解抵押物所在地公共交通便捷度，人口聚集度；

k.抵押物现状，占用或空置，了解占用人身份或空置原因，判断现状是否稳定；

l.与楼盘物业、周边中介沟通，了解抵押物所在楼盘的租金及售价。

05 工业类

A.所在地的容积率，和工业地产一二级土地市场价格；

B.厂房的成新度、结构，是否独门独户，现场核实我方抵押物的厂房属于哪几幢;

C.登记建筑面积是否与实际面积一致；

D.所在地块大致区位价值判断，厂房的交通便捷度，周边及厂房本身配套；

E.了解厂房目前业态，是否具有一定的行业密集度，行业特点分析，是否处在工业园区、工业街坊内；

F.调查抵押物所处工业区的整体规划、政策支持，着重注意以下两点：一是非工业区厂房考察土地改性可行性；二是抵押物现状，占用或空置，了解占用人身份或空置原因，判断现状是否稳定，向承租人了解租期、租金、出租人等情况，了解承租人购买意向。

06 委外合作

这里的委外调查一般是律师事务所、会计师事务所、评估公司。会计师事务所和评估机构一般重组或者在执行环节合作的多些。在收购初期一般律师事务所相对多一些，比如中小型金融机构的住宅类债权，最好还是查一下。可能会有叫你惊讶的东西。但实践中会有一些问题，即使律师有调查令的情况下都不给你查。额.....自己想想办法。

以上的尽调方向仅仅是把我暂时能想到的分享出来，根据不同的债权需要制定不同的尽调重点。大家也一定要多了解关于尽调方面的知识，比如股权又是一个不同的领域。以上几方面尽调的内容并不完善，尽职调查不仅是不良资产，可以说是金融行业里都是非常重要的一环。抛砖引玉，不良资产是一个团队的游戏。这一环节真的很重要、很重要、很重。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

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原标题： 不良资产之尽职调查